Строительная готовность дома: сколько длится и что включает в себя финальная стадия

По словам управляющего партнёра «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, нет единой трактовки понятия «готовый» дом. К примеру, в маркетинговых целях готовыми могут называть объекты, строительство которых вот-вот завершится, но они еще не введены в эксплуатацию. С юридической точки зрения новостройка считается готовой, когда получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков говорит, что, по сути, построенный дом может находиться на одной из трех стадий. Первая – когда строительство объекта завершилось, но он еще не сдан в эксплуатацию. Вторая – полная готовность новостройки к госкомиссии. На этом этапе квартиры уже не продаются по договорам долевого участия (ДДУ), но заключать договора купли-продажи еще нельзя. Третья стадия предполагает, что застройщик оформил собственность и передаёт жильцам ключи от квартир. Хозяева могут приступать к ремонту и заселяться в жильё. На этом этапе у застройщика появляется возможность продавать квартиры по договору купли-продажи.

Меньше всего длится вторая стадия – в среднем два месяца. Эксперты отмечают, что в сумме три стадии реализации новостройки могут занять до года. Однако этот срок может варьироваться в ту или иную сторону в зависимости от активности застройщика и времени, за которое он сможет сдать работу разным государственным инстанциям.

Этапы завершающего цикла

Цикл реализации проекта включает в себя ряд обязательных процедур. По словам директора по продажам RDI Виталия Кузнецова, процедура сдачи дома в эксплуатацию проходит в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса (ФЗ-190) и положениями об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введены постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006 г.). В документах указано, как должны проверятся строительные работы на всех этапах – от выдачи разрешения на строительство до последних отделочных работ.

В первую очередь, должно быть завершено строительство объекта. Как поясняет руководитель управления реализации ОАО «Мосреалстрой» Юрий Барсуков, имеется в виду, что в доме должны быть построены стены, перекрытия, завершены инженерные и фасадные работы.

Факт завершения строительства объекта должен быть подтвержден официально и документально. Так, Бюро технической инвентаризации (БТИ) проводит обмеры и выдаёт техпаспорт. Директор по продажам и маркетингу девелоперской компании УК «Развитие» Ольга Нарт добавляет: также застройщик должен получить справки, что новостройка подключена к инженерным коммуникациям. При этом вначале выдается заключение о соответствии инженерных сетей, а потом – разрешение на их ввод в эксплуатацию.

Далее выдается заключение о соответствии и разрешение на сдачу в эксплуатацию. Юрий Барсуков говорит, что органы региональной власти отправляют на объект комиссию, которая проводит проверку. В ее состав входят представители организаций, выдающих техусловия и ведущих надзор – МЧС, санэпиднадзор и пр. При этом оценивается, соответствуют ли выполненные работы проектной документации и законодательным нормам, и проверяется исполнительная документация. Если недостатков и нарушений не выявлено, застройщик получает «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (так называемый ЗОС). Затем выдается разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Как поясняет коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, ЗОС подтверждает соответствие объекта технической документации и факт его завершения, а разрешение на ввод – что государственная проверка одобрила объект и заключила, что работы соответствуют нормативам. Новостройка считается готовой со дня сдачи в эксплуатацию, говорит управляющий партнер Delta estate Елена Земцова.

Покупатели могут регистрировать права на недвижимость и распоряжаться ею только после постановки на кадастровый учет, говорит Юрий Барсуков.

Кроме этой процедуры, застройщику нужно благоустроить территорию, обеспечить присвоение дому почтового адреса и передать его управляющей организации, которая в дальнейшем будет ответственной за коммуналку и содержание объекта. Управляющая компания совместно с застройщиком заключают договоры с ресурсоснабжающими организациям, которые занимаются поставкой газа, воды и электричества. В обязательном порядке проводятся пуско-наладочные работы инженерных систем и лифтов.

Застройщик должен сообщить дольщикам о сдаче дома в эксплуатацию и пригласить на осмотр квартир. Это можно сделать с помощью обзвона, отправления заказных писем, размещения информации на интернет-ресурсе или в соцсетях. Когда осмотр завершен, застройщик и дольщик подписывают акт приема-передачи объекта, новоиспеченные хозяева получают ключи и могут осваивать своё жилище. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина отмечает, что дольщики должны получить ключи от квартир не позже чем через 6 месяцев после сдачи новостройки в эксплуатацию.

Пожалуй, наиболее приятным этапом цикла является оформление права собственности участниками долевого строительства. Гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова рассказала, какие документы для этого потребуются:

  • Заявление дольщика с просьбой зарегистрировать право собственности.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности на недвижимость (её размер составляет 2 тысячи рублей).
  • Зарегистрированный в Едином госреестре прав на недвижимое имущество ДДУ, включая все приложения.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Разрешение на сдачу объекта в эксплуатацию.

Эксперты говорят, что некоторые нюансы появляются, если квартира покупается в ипотеку. При этом нужно оформлять и предъявлять банку оценочный альбом, который служит основанием для выдачи закладной. Затем закладная вместе с передаточным актом и нотариальными документами (свидетельство о браке, согласие, доверенность, квитанция об оплате государственной пошлины) подается на оформление права собственности.

По словам директора VSN Realty Яны Глазуновой, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, необходимо также получить разрешение в органах опеки и попечительства.

Подведём итог

Таким образом, завершающий этап строительства объекта включает ряд мероприятий и затягивается на приличный срок. Чтобы сократить время ожидания, лучше покупать квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *