Рефинансирование ипотеки: как уменьшить переплату?

Рефинансирование ипотеки – это изменение договора или заключение нового договора, чтобы улучшить условия кредитования для заемщика. Люди могут рефинансировать ипотеку с разными целями: для изменения срока кредитования, уменьшения суммы ежемесячного платежа или снижения процентной ставки.

Поскольку банки активно снижают процентные ставки вслед за ключевой, многие заемщики хотят рефинансировать жилищный кредит, а банки запускают новые программы рефинансирования. Ипотечный портфель, который сегодня находится на балансах банков, составляет порядка 5 триллионов рублей и был сформирован под среднюю ставку в 12,5%. В середине текущего года ставки по ипотеке существенно снизились, и сегодня банки выдают жилищные кредиты под 10% и менее. Именно это стало причиной большой популярности рефинансирования.

Должен ли банк рефинансировать своего заемщика, если улучшил условия ипотечных программ для новых клиентов?

Нет, не должен. Можно сказать даже больше: банки не хотят рефинансировать кредиты действующих клиентов. Причина в том, что рефинансирование предполагает существенное изменение договорных условий. Нормативные документы трактуют это как ухудшение платежеспособности заемщика, а это ведет к ухудшению категории качества кредита. Поэтому при рефинансировании кредита банку нужно создавать под него дополнительные резервы, из-за чего увеличивается нагрузка на банк.

Но ввиду сложности рефинансирования кредита для заемщиков на рынке сохраняется определенный порядок. Для снижения ставки по текущему кредиту заемщик может воспользоваться услугами и своего, и другого банка.

Если кредит рефинансирует тот же банк, что его выдал, это оформляется как изменение условий по действующему договору, которое не требует дополнительной оценки залогового имущества. Но если банк отказывает в рефинансировании, заемщику есть смысл обратиться в другой банк.

При какой разнице в ставках рефинансирование действительно выгодно?

В 2015 году ипотеку выдавали под 13,16-14,73% годовых. Таким образом, при рефинансировании кредита, оформленного в первом квартале 2015 года, клиент в среднем понизит ставку на 2,2-3,8 процентных пункта (п.п.).

Эксперты утверждают, что заемщику становится выгодно прибегать к программам рефинансирования, если при этом ставка снижается на 1,5 п.п., однако некоторые заемщики заключают договоры и при снижении на 0,5 п.п.

У выгоды заемщика есть две составляющих.

Во-первых, вслед за снижением платежной нагрузки уменьшается и размер ежемесячного платежа. Например, для кредита в 4 миллиона рублей (при сроке кредитования в 15 лет и снижении ставки с 13 до 9,25%) эта сумма снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей. Для кредита в 1,7 миллиона рублей и таком же снижении ставки размер ежемесячного платежа снизится с 21,5 до 17,5 тысячи рублей. Таким образом, в течение полугода затраты на рефинансирование удастся компенсировать.

Во-вторых, снизится общая сумма, которую заемщик переплачивает по кредиту. Она зависит от срока, оставшегося до погашения ипотеки. Как показывают расчеты, если рефинансировать средний кредит в 1,7 миллиона рублей в течение двух лет после выдачи, выгода может составить до 100 тысяч рублей.

Может ли банк-кредитор не позволить заемщику воспользоваться программой рефинансирования другого банка?

На практике такие случаи встречаются. К примеру, иногда банки долго рассматривают заявление, не давая ответа, а поскольку они вправе так делать, заемщик не может ускорить этот процесс.

Кроме того, чтобы удержать своих клиентов, банки пользуются статьей 43 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», которая разрешает последующее оформление ипотеки, если это не запрещено условиями действующего ипотечного договора, предметом которого является имущество, выступающее залогом при получении следующего кредита. Банки оговаривают в ипотечном договоре положение этой статьи, чтобы препятствовать заемщику в рефинансировании. Также это усложняет процедуру и для нового банка, поскольку он не сможет получить залоговое имущество, а значит, и предоставить новый кредит.

Если кредитный договор не запрещает последующую ипотеку, заемщик может сэкономить время и, не ожидая согласия своего банка, сразу подавать заявку на рефинансирование другому кредитору, который предлагает более выгодные условия. Это также достаточно длительный процесс, поскольку при рефинансировании расторгается ипотечный договор со старым банком и заключается новый с новым банком, для которого заемщику требуется собрать такой же пакет документов, как и для обычного кредита, а банку – проверить платежеспособности заемщика и предложить ему заключение договора страхования.

Но существуют некоторые способы маневра. Новый банк может погасить ипотеку, а после снятия обременений с залогового жилья переоформить его на себя. В этой схеме есть один нюанс: в период переоформления залога для заемщика будет действовать более высокая ставка – как правило, выше примерно на 2 п.п. Таким образом, пока банк не оформит на себя залоговое имущество, ставка составит не 9,5%, а 11,5%. Но даже в этот период условия для заемщика будут выгоднее, чем по кредиту, оформленному по ставке от 12%. Обычно снятие обременения с жилья и оформление закладной в новом банке занимают максимум два месяца. Однако если залог переносится с отсрочкой, стоит учесть, что банк будет предъявлять более высокие требования к платежеспособности заемщика.

Потребует ли рефинансирование доплаты?

Это зависит от условий. Если вам удастся договориться о рефинансировании в своем банке, скорее всего, платить не придется, поскольку снижение ставки для своего же заемщика – не рефинансирование в классическом понимании, а реструктуризация (изменение договорных условий). Поэтому если банк согласен рефинансировать ипотеку, заемщику будет комфортнее пройти процедуру у него.

При рефинансировании в другом банке, заемщику нужно быть готовым к дополнительным расходам. На подготовку документов нужно потратить около 10-15 тысяч рублей. Сумма включает плату оценщику недвижимости (порядка 5 тысяч рублей) и плату за регистрацию новой ипотеки (госпошлина составляет 1 тысячу рублей). Кроме того, чтобы получить справки, где указана информация о характере погашения, остатке задолженности и реквизиты, придется заплатить действующему кредитору еще около 1 тысячи рублей. Хотя некоторые банки не берут платы за такие документы.

Также, вероятно, заемщику придется оплатить нотариальный сбор (от 1,5 тысяч до 3 тысяч рублей) и переоформить страховку (в этом случае нельзя точно назвать стоимость, поскольку она зависит от множества факторов).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *