Купить квартиру и остаться в ней жить

Купить квартиру у мошенника, оставшись без денег и без жилья, или отдать деньги одному, а потом судиться с другим, фактическим собственником квартиры… Это кошмар, которого опасаются все покупатели жилья на вторичном рынке. Риски подобного рода будоражат воображение покупателей, которые вступают на путь выбора квартиры с рук. И их на самом деле немало.

Сергей и Марина К. грезили о собственной квартире с самой свадьбы. Мечта осуществилась только после смерти прабабушки, которая оставила в наследство внуку достаточную сумму денег. И вот – квартира выбрана, договор заключен, сделка зарегистрирована… Но через несколько месяцев семья получила повестку в суд по делу об оспаривании сделки купли-продажи. Истец – бывшая супруга продавца, которая на момент приобретения квартиры была его законной женой и о сделке не знала. Продавец утаил факт наличия бывшей жены, после смены паспорта в 45 лет страницы раздела «Семейное положение» очистились. Бедные молодожены в одночасье лишились жилья и не смогли получить назад деньги, так как продавец их благополучно истратил на собственные нужды и мог выплачивать несостоявшимся покупателям только по 5 тысяч в месяц. Как обезопасить себя от рисков подобного рода?

С риэлтором или без?

Перед любой сделкой в сфере недвижимости ее участники взвешивают все «за» и «против» относительно участия в этой процедуре риэлтора. На одной чаше весов всегда дополнительные расходы на оплату услуг специалиста, на другой – риск потерять и жилье, и деньги… Что разумнее выбрать? Одна добрая половина риэлторов утверждает, что без их помощи справиться крайне сложно. Так, по мнению Олега Самойлова, вице-президента Российской гильдии риэлторов, президента «РЕЛАЙТ-Недвижимость», сам факт обращения за помощью к специалисту снизит риск при покупке квартиры на 50%:

– Пользование квалифицированной риэлторской помощью, включающей в себя профессиональную юридическую и технологическую поддержку, по моей оценке, позволяет сократить вероятность неблагоприятного сценария еще процентов на 45. Но 5%, увы, остаются в любом случае. Поэтому, чтобы исключить и их, есть лишь один путь: вообще воздержаться от сделки. Но поскольку это невозможно, риск следует принять, определив его приемлемость. Если допустимый риск для покупателя 50%, обращаться к риэлтору нет необходимости. Но если хочется, чтобы эта величина не превышала 5%, путь лишь один: воспользоваться квалифицированной помощью риэлтора, профессиональная ответственность которого застрахована на достаточную сумму. Желательно, чтобы риэлтор был аттестован, а компания, которую он представляет, имела действующий сертификат соответствия требованиям национального стандарта «Услуги брокерские. Общие требования». Проверить подобное соответствие можно на сайте Единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости www.reestr.rgr.ru

Другая половина риэлторов спокойно относится к самостоятельным сделкам с оговоркой, что в этом случае участник должен быть готов потратить огромное количество времени на то, чтобы среди массы предлагаемых вариантов найти подходящий, договориться о встрече с собственниками, изучить их документы, убедившись, что это не мошенники, изучить законы и проверить юридическую чистоту квартиры. В общем, все-все придется делать самостоятельно. При этом риэлторы сходятся во мнении, что риски подстерегают на каждом этапе квеста «Покупка квартиры».

Знакомимся с собственником

Присмотрев подходящий вариант, в первую очередь нужно убедиться, что собственник продаваемого жилья – адекватный человек, который действительно владеет данной квартирой. Для этого достаточно будет попросить свидетельство собственности на квартиру и оригинал паспорта и, если есть, водительские права, которые, как известно, не выдают людям, состоящим на учете в психоневрологическом диспансере, либо прямо просите предоставить справку из этого учреждения. Если сам продавец по каким-либо причинам отсутствует, а его интересы представляет доверенное лицо, то необходимо изучить его паспорт и нотариальную доверенность на право совершать продажу.

Арик Шабанов, кандидат юридических наук, управляющий партнер юридической компании Prime Legal LLC:

– Действительность паспорта и доверенности можно проверить при помощи доступных в интернете данных о действительности паспортов, а также на основании банка данных отмененных доверенностей. Доказательством права собственности на квартиру может выступать свидетельство о государственной регистрации права, если квартира приобретена продавцом до 15.07.2016 г. Начиная с 15.07.2016 г., единственным доказательством наличия права собственности на объект недвижимости признается выписка из ЕГРП. Также не исключены случаи отсутствия свидетельства о государственной регистрации права, если право собственности на квартиру возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При таких обстоятельствах продавец может предъявить иные доказательства возникновения права собственности (например, постановления органов государственной и муниципальной власти). Проверку квартиры также можно осуществить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Впрочем, выписку из ЕГРП (с 2017 года будет заменена на выписку из ЕГРН) специалисты советуют запросить в любом случае. Она позволит узнать, есть ли у объекта обременения, а также залоги, аресты, ограничения, правопритязания. Правда, выписка из ЕГРП не дает всей полноты сведений.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *