Рынок новостроек Московского региона

Кризис пока не закончился, но рынок адаптировался к новым условиям, — к такому выводу пришли специалисты аналитического центра ЦИАН.

Активная фаза кризиса началась в середине 2014 года и развивается под воздействием 2 ключевых факторов. На фоне снижения реальных доходов населения («падает спрос»), за счет выводимых в реализацию новых проектов увеличивается число квартир в экспозиции («растет предложение»). В 2014-2016 гг. это приводило к снижению реальных цен сделок, появлению проблемных ЖК и застройщиков, близких к банкротству, увеличению просроченной задолженности у участников рынка.

Динамика ключевых рыночных индикаторов в последние месяцы свидетельствует о его восстановлении, которое пока носит неустойчивый характер. К концу 2016 года:
Прекратился рост активного предложения (хотя его потенциальный объем в анонсированных к старту корпусах и новых ЖК превышает текущие темпы продаж и грозит рынку затовариванием);
Средние цены квадратного метра в ряде месяцев и локаций демонстрируют положительную динамику (но пока это наблюдение нельзя отнести к рынку в целом);
Число сделок (заключенных ДДУ) растет на протяжении всего 2016 гола и находится на рекордных уровнях (но рост пока неустойчив и достигнут за счет изменения структуры сделок между сегментами рынка и локациями).
Ключевыми драйверами развития рынка новостроек в 2016 году стали:
Ипотека. Продление программы субсидированной ипотеки, совместные проекты банков и застройщиков привели к росту доли ипотечных сделок не только в подмосковных и «новомосковских» проектах (как в 2015 году), но и в Москве в пределах МКАД. В 60 крупнейших ЖК Москвы (по числу сделок) на ипотечные сделки в 2016 году пришлось 38% от их суммарного числа (против 23% в прошлом году).
Новые проекты. Большинство новинок рынка 2016 года было выведено в привлекательных локациях, с ценовыми уровнями и продуктовыми решениями, адаптированными под текущие параметры платежеспособного спроса. Запуск МЦК, активное строительство нескольких линий метро оказало значимую поддержку новостройкам, расположенным вблизи новых транспортных узлов.
Переток клиентов со вторичного рынка. Впервые динамика сделок на первичном и вторичном рынке показала столь разнонаправленную динамику. На фоне почти двукратного роста числа сделок на рынке новостроек Москвы, переходы прав на вторичном рынке выросли лишь на 11,0% (а в области и вовсе продемонстрировали снижение на 11,8%). Это связано и с более привлекательными ипотечными ставками, и с более активными и качественными рекламными кампаниями застройщиков, их гибкой политикой в отношении предоставления скидок и индивидуальных условий.
Факторы, обеспечившие рынку относительно комфортное прохождение 2014–2015 гг. (снижение метражей квартир, снижение «порога входа на рынок») также использовались застройщиками, но их эффект начинает ослабевать.
Прогноз на 2017 год
Стабилизации объема предложения. Значительная часть проектов, по которым подготовительная стадия была выполнена до начала кризиса, уже вышла на рынок. Кроме того, даже небольшое сокращение объема активного предложения, застройщики могут использовать как инфоповод для стимулирования спроса и повышения цен (по аналогии с рынком нефти).

Роста средних цен на уровне инфляции. Повышение строительной готовности присутствующих на рынке корпусов на фоне снижения доли объектов на котловане в структуре предложения практически неизбежно приведет к росту средних цен. Его потенциал ограничен заявленными на 2017 год целевыми показателями по инфляции (6% в годовом исчислении), так как стремление застройщиков к сохранению доли рынка, поддержанию необходимых темпов продаж не позволит ценам вырасти выше инфляции.

Роста доли ипотечных сделок. Ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ приведет к снижению ипотечных ставок (даже вне программы субсидирования ипотеки) до относительно комфортных для заемщиков значений (ниже 12% годовых). Эффективная ставка по ряду крупных проектов (при реализации партнерских программ банков и застройщиков) может приблизиться к 10%, некоторые застройщики уже анонсировали программы с ипотекой без первоначального взноса.

Реализация отложенного спроса. Улучшение макроэкономической конъюнктуры (возобновление роста ВВП, положительная динамика доходов в частном секторе) приведет к реализации отложенного спроса. На рынок выйдут те покупатели, кто в 2015–2016 гг. не присутствовал на рынке как по финансовым причинам, так и из-за состояния неопределенности, неизбежного для острой фазы кризиса.

Увеличение объема предложения — долгосрочный тренд
127,4 тыс. лотов находится в активном предложении на рынке новостроек Московского региона по состоянию на конец 4 квартала 2016. Они представлены в 2 486 корпусах в составе 737 ЖК. Рост объема предложения — долгосрочный рыночный тренд; он начался в 2012 году (после оформления решения о расширении границ Москвы и «разморозки» запуска новых проектов в пределах «старых границ» столицы). В 2016 году рост объема предложения постепенно замедлялся и в 4 квартале 2016 года практически остановился (в октябре 2016 на рынке экспонировалось 123,2 тыс. лотов, в ноябре 2016 — 126,9 тыс. лотов, в декабре 2016 — 127,4 тыс. лотов).
Число ЖК и корпусов в экспозиции продолжает увеличиваться (как за счет новинок рынка, так и за счет сохранения нераспроданных остатков в ЖК, стартовавших в 2013-2015 гг.). По сравнению с концом 2015 года число ЖК и корпусов с лотами в активном предложении выросло на 42 ЖК и 85 корпусов (при этом, в 2016 году всего было выведено 528 новых корпусов).
Активизация процесса редевелопмента ближнего пояса столичных промзон, начавшаяся в середине 2015 года, запустила механизм трансформации территориальной структуры рынка. На долю Москвы в старых границах сейчас приходится 38,9% от площади квартир в предложении (рост на 6,8 процентных пунктов по итогам 4 кв. 2015 и на 15,9 процентных пунктов с начала 2014 года). Сильнее всего выросла доля районов, прилегающих к Третьему транспортному кольцу и МЦК. Продолжился тренд на снижение доли проектов в Московской области (несмотря на большие объемы нераспроданных квартир в корпусах, сданных в эксплуатацию) и Новой Москве (на которую в отдельные месяцы в 2012-2013 гг. приходилось до 25% от объема предложения).
Рост доли 1-комнатных квартир и студий стал одним из способов адаптации застройщиков к кризисным явлениям на рынке с 2014 года. Это позволило насытить рынок более ликвидными предложениями и существенно снизить стоимость «входного билета». Этот драйвер развития рынка можно считать исчерпанным. Доля 1-комнатных квартир стабилизировалась на уровне ~40% в Москве и ~50% в Московской области (доля рассчитана от числа лотов в предложении).
Несмотря на то, что снижение средних метражей квартир не может быть бесконечным (у этого явления есть технологические и градостроительные ограничения), пока данный процесс продолжается. Формально, средний метраж квартир, представленных в активном предложении, по итогам года практически не изменился (в Новой Москве снизился на 2,3 кв. м., в Московской области на 1,8 кв. м., а в Москве в границах 2012 даже вырос на 0,2 кв. м). Но если учитывать только новые проекты, то метражи квартир каждого из типов комнатности в них значимо ниже средних (на 4,9 кв. м в Москве, на 4,1 кв. м в Новой Москве, на 5,9 кв. м в Московской области). Это является естественной адаптацией застройщиков к реальной структуре спроса.
Доля апартаментов в структуре предложения продолжает сокращаться. Важнейшее конкурентное преимущество этого формата, сопутствовавшее его появлению в начале 2010-х гг.,— 10-15%-й дисконт в цене квадратного метра, сейчас уже не выглядит так привлекательно (найти аналог по локации и бюджету в сегменте квартир для апартаментных проектов можно практически всегда). Кроме того, слабая защищенность в случае возникновения трудностей при реализации проекта, стала отпугивать часть потенциальных покупателей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *