Вторичный рынок: далеко ли до дна?

Падение цен в эпоху последнего кризиса коснулось всех сегментов рынка – первичного и вторичного, городского и загородного, в аренде и в покупке, а также во всех ценовых сегментах, за исключением, быть может, самой элитной его части.

Вторичный рынок недвижимости, еще недавно для многих слишком дорогой, сегодня выглядит уже совершенно иначе – цены на квадратные метры «вторички» все ниже и ниже. Впрочем, цена на новостройки также не стоит на месте.

В масштабах государства вторичный рынок недвижимости огромен. Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, доктор экономических наук, профессор, характеризует его следующим образом: «Вторичный рынок в несколько раз больше, чем рынок первичный. Если мы строим 70-80 миллионов квадратных метров в год, то рынок вторичного жилья – это 3 миллиарда квадратных метров жилья. Он преобладает среди всего объема жилой недвижимости. И 74% от общего объема жилья на вторичном рынке – это квартиры в многоквартирных домах. При этом 86% вторичного рынка приватизировано, 14% – не приватизировано и считается муниципальным жильем».
Итак, за вычетом муниципального жилья, речь идет приблизительно о 2 млрд 250 тыс. квадратных метров «вторички», которые теоретически могут быть проданы, и о 70-80 млн квадратных метров нового жилья, которое, заметим, считается первичным лишь в недолгий период от закладки котлована до окончания строительства, то есть до момента передачи права собственности.
Москва и Питер: резко вниз
Огромная махина рынка недвижимости постоянно меняется под воздействием глобальных экономических процессов. Последний кризис, в который мы вошли 2,5 года назад, ударил по стоимости жилья радикально. «Цены упали в два раза, – говорит Елена Иванкина. – Мы вошли в кризис 2,5 года назад со средней ценой 214 тыс. рублей за квадратный метр, а сейчас, конечно, с учетом Новой Москвы, у нас в среднем цена составляет 100 тыс. рублей за квадратный метр. В Питере на самые дорогие квартиры, на старый фонд, но за вычетом элитного класса жилья, цены упали на 75%. На 6% цены упали только за этот год, уже после того, как они рухнули в два раза в течение прошедших двух лет от начала кризиса».
«Вторичка» просела. Это отчетливо видно по ценам российской столицы и Подмосковья. Снижение цен продолжается и в 2016 году, о чем не переставая твердят профессионалы рынка. Аргументация железная, поскольку оформлена в непробиваемую броню статистических данных. Так, в компании «Пересвет-Инвест» сочли, что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы за год снизилась на 5,18%, в Подмосковье – на 5,5%. Только в сентябре цена квадратного метра в панельных домах столицы упала на 2,2% и составила в среднем 167 855 рублей, а в кирпичных за месяц цена снизилась на 2,4% (до 252 998 рублей за квадратный метр). «Пересвет-Инвест» по Подмосковью приводит следующие цифры: «Самая высокая стоимость «квадрата» в районах ближнего Подмосковья – 113,5 тыс. рублей (средняя стоимость квартиры – 6,8 млн рублей). В два раза ниже в удаленных городах (от 61 км от МКАД) – 56,5 тыс. рублей (средняя стоимость квартиры – 3,1 млн рублей)».
Предложение объектов вторичного рынка на портале ЦИАН подтверждает общие тренды. Увидеть квартиру в Новой Москве по цене менее 2,2 млн рублей – не диво. Число таких предложений – более полусотни. Это может быть как студия, так и однокомнатная квартира.
«ИНКОМ-недвижимость» приводит более мягкие цифры: по мнению аналитиков компании, для московского вторичного рынка жилья средняя цена предложения на нем фактически остается стабильной, составив по итогам сентября 184,2 тыс. рублей за квадратный метр, что всего на 1,3% ниже с начала года. Но при этом в аналитическом отчете компании звучат следующие данные: «Абсолютное большинство объектов реализуется со скидкой. В сентябре доля таких продаж на московском вторичном рынке жилья составила 82%. Средний размер дисконта – 8,1%».
Формально, тем не менее, мы имеем падение цен на вторичном рынке Москвы за 9 месяцев 2016 года в размере от 1,3 до 5,18% (диапазон указан по оценкам разных компаний).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *