Инвесторы из ветхих домов: заработает ли новая инициатива Минстроя?

В новом механизме расселения аварийного жилья нет информации об арендаторах социального жилья, а компенсации за переезд, скорее всего, будет хватать только на взнос по ипотеке, кроме того, крупный бизнес вряд ли заинтересуется расселением аварийных домов на периферии – эксперты рассуждают о законопроекте Минстроя.

Минстрой представил проект закона о новом механизме расселения аварийного жилья. В нем будут предусмотрены варианты, при которых владельцы старого жилья смогут стать инвесторами, об этом сообщил заместитель главы Минстроя РФ Андрей Чибис. «В том числе дадим больше возможностей тем собственникам, которые проживают, оставаться в этой зоне застройки. Собственник сможет стать инвестором и инвестировать в свой земельный участок в новое строительство», — рассказал чиновник. Законопроект уже представлен в правительство.

Участникам процесса расселения уже давно надо предоставить льготы

Как же эта мера будет выглядеть в реальности? Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», называет потенциальных участников программы и акцентирует внимание на жильцах, имеющих на руках договоры социального найма, — для них, видимо, переезд в новое жилье не предполагается:

— При расселении аварийного или ветхого дома собственники могут отказаться от предоставления нового жилья, если они, к примеру, не удовлетворены площадью квартиры или расположением дома. В этом случае они имеют право получить денежную компенсацию, которая равна рыночной стоимости квартиры, доли общего имущества в многоквартирном доме, расходам на переезд, компенсацию за не произведенный капремонт и т.д. Однако такая опция доступна только собственникам аварийных квартир. Для жильцов, проживающих по договору социального найма, компенсация не положена — они должны выбрать квартиру, которую им предоставляют взамен ветхого жилья. Таким образом, соинвесторами нового строительства смогут стать главным образом собственники ветхого жилья, так как у них есть возможность получить свободные средства при переселении. Именно эти суммы собственники теоретически направят на участие в долевом строительстве.

Александр Целыковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», руководитель сети офисов АН «Мегаполис-Сервис» в г. Электросталь, считает, что жители расселяемых домов нуждаются в дополнительной поддержке государства, а на данный момент вместо нее власти хотят предложить собственникам такого жилья дополнительные расходы:

— Еще недавно в СМИ проходила информация, что новый механизм расселения аварийных домов заработает не раньше 2018 года, а уже сейчас просачивается другая информация — данный вопрос может быть рассмотрен ближайшей осенью. Такая спешка не может не наводить на мысль, что серьезный вопрос расселения аварийного и ветхого жилья хотят перенести с бюджета государства  на плечи самих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Мало пообещать собственникам недвижимости в аварийных домах, что они станут инвесторами или соинвесторами в новом строительстве. Все мы прекрасно знаем, что сегодня в жилье подобного рода проживают граждане, которые по различным причинам не могут улучшить свои жилищные условия. В этой связи размышлять об их доле в инвестировании, предусмотренном в механизме расселения аварийных домов, как минимум, смешно. Если бы они могли, то уже давно бы переселились в нормальное жилье. Поэтому для того, чтобы их сделать соинвесторами, для начала их с помощью государства нужно сделать хотя бы потенциальными инвесторами, т.е. выдать данной категории граждан льготный кредит с возможностью многократной реструктуризации, предоставить беспроцентную рассрочку и т.д. В противном случае сама идея нового механизма расселения аварийных домов не имеет смысла. К тому же в государстве еще не разработан единый подход  в вопросах признания того или иного строения аварийным или ветхим.  При желании аварийным домом можно признать и 30-летнюю многоэтажку в центре города (лакомый участок для любого застройщика), и любой 50-летний дом на окраине.

С учетом всех компенсаций выкуп едва ли покроет первый взнос по ипотеке

Сколько же придется доплачивать жильцам за подобную опцию? Скорее всего, компенсация за утраченное жилье будет совсем небольшой, а в новом доме назначенный «инвестором» жилец сможет проинвестировать только первый взнос по ипотеке. Мария Литинецкая также напоминает и о затратах на временное жилье, которое понадобится на время строительства нового дома:

— Даже приблизительную сумму, которая понадобится для полного или частичного покрытия покупки новой квартиры, рассчитать сложно. В каждом конкретном случае она будет зависеть от того, во сколько оценят ветхую собственность переселенца и в какой проект он решит вложиться. В любом случае, скорее всего, эта сумма будет большой, ведь рыночная цена ветхого и уж тем более аварийного жилья крайне мала в сравнении с новостройками. Даже с учетом всех компенсаций выкуп едва ли покроет первый взнос по ипотеке. Кроме того, переселенцу придется искать временное жилье на период с момента выселения из аварийной квартиры и до получения ключей от новостройки.

Нужно понимать, что в ветхих домах живут малообеспеченные слои населения, у которых нет ни денег на решение квартирного вопроса, ни других альтернатив. Поэтому вариант с получением компенсации за ветхую квартиру никогда не пользовался популярностью, и собственники предпочитали переезжать в готовое жилье, пусть даже с меньшим числом комнат или в неудобной локации. Полагаю, что попытка превратить таких граждан в инвесторов возымеет успех только при дополнительных льготах, однако для этого придется разработать специальные ипотечные программы со сниженными первоначальными взносами, — констатирует эксперт.

Крупные инвесторы не будут заинтересованы в подобных программах

Будет ли спрос на подобную опцию у застройщиков? На данный момент большинство подобных программ финансирует государство. Частному инвестору такие проекты в большинстве своем вряд ли будут интересны: в ближайшее время очередь дойдет и до аварийных домов, расположенных на окраинах, а они уже совсем не интересны для представителей бизнеса. Александр Целыковский:

— Расселение аварийных домов для страны сегодня — большая проблема. Но в некоторых регионах с ней удается неплохо справляться. Разработка новых механизмов расселения аварийных домов, возможно, и правильный путь, однако, не зная всех тонкостей, рассуждать на эту тему сегодня все-таки сложно.

По данным статистики, частных инвесторов, участвующих в программах переселения граждан из аварийного жилья, сегодня в стране насчитывается порядка 5%, все остальные расходы лежат на государстве. И если в том или ином городе инвестор, желающий принять участие в расселении аварийного дома, расположенного в центре, рано или поздно найдется (хотя бы из-за развитой инфраструктуры и обеспеченности инженерными коммуникациями), то кто станет инвестировать в аварийное жилье в спальных районах и на окраинах? Таких желающих попросту не найдется.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *