Оптимизм зашкаливает

Стагнация на первичном рынке недвижимости объединила застройщиков и чиновников: и те, и другие пытаются искусственно стимулировать покупательский спрос, вбрасывая информацию о грядущем повышении цен. В регионах вводят преференции для участников рынка, в том числе налоговые. Однако большинство экспертов считают, что точечные меры не приведут к заметному оживлению спроса.

Несмотря на устойчивую тенденцию сокращения продаж на первичном рынке жилья, все еще находятся оптимисты, которые предрекают скорое оживление и рост цен. Недавно удивил зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, заявивший на брифинге для журналистов о том, что к сентябрю цена квадратного метра в подмосковных новостройках может вырасти на 20 процентов. Это, по мнению чиновника, связано с подорожанием стройматериалов, что вынудит застройщиков поднимать цены. Елянюшкина поддержали эксперты известного санкт-петербургского девелопера, «Группы ЛСР»: управляющий директор группы в Москве Иван Романов предрек к концу года 30-процентный скачок цен в новостройках.

Из кризиса в кризис?

Трудно сказать, на чем основываются такие прогнозы, если учесть, что на рынке недвижимости продолжается падение платежеспособного спроса. Есть только один резон повысить цены: ипотечный бум, который наблюдался в первом квартале нынешнего года. По сведениям АИЖК, в январе-марте количество выданных кредитов возросло почти на 30 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. Эксперты Центробанка приводят еще более внушительные цифры: по их подсчетам, объемы ипотеки в первом квартале возросли на 49 процентов и превысили 320 миллиардов рублей. Эта цифра близка к рекордному показателю 2014 года.

Однако застройщиков эта динамика, судя по всему, не слишком обнадеживает. Та же самая «Группа ЛСР» на днях отказалась от планов продажи апартаментов в Санкт-Петербурге – отметим, на Невском проспекте! – и решила разместить в здании собственный офис. Причина банальна: апартаменты просто не покупают, несмотря на прекрасную локацию и во всех отношениях разумную ценовую политику.

Настораживает девелоперов и сам факт резкого роста в секторе ипотечного кредитования. Для него нет никаких объективных предпосылок, поскольку доходы абсолютного большинства населения продолжают падать. А тут еще правительство осторожно вбрасывает информацию о возможном массовом выпуске ипотечных ценных бумаг. Все это очень напоминает американский ипотечный бум, который, как известно, завершился в 2007 году глубочайшим шоком, отразившимся на всей мировой экономике. Так что, выбираясь из одного кризиса, легко угодить в другой.

Возможные риски понимают и застройщики, и финансисты, и власти. Наиболее дальновидные люди отдают себе отчет в том, что необходимы иные меры стимулирования спроса на рынке недвижимости, нежели надувание ипотечных пузырей. Одну из таких мер сегодня реализуют в Санкт-Петербурге: на днях здесь были приняты поправки в налоговое законодательство, согласно которым покупатели квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию в 2015-2016 годах, на три года освобождаются от уплаты налога на имущество.

Эксперты: скепсис и фантазии

О том, насколько эффективным стимулом спроса является это решение, говорит простой расчет. Средняя цена на трехкомнатную квартиру эконом-класса в Санкт-Петербурге сегодня составляет 8,5 млн рублей, что подразумевает налог на имущество в размере 0,15 процентов от кадастровой стоимости. Средняя кадастровая стоимость квадратного метра в городе – 98 тыс. рублей. Следовательно, покупатель 60-метровой «трешки» в результате изменения законодательства сможет сэкономить на налоге примерно 8 800 рублей в год. Цифра, согласитесь, не очень впечатляет. Правда, губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко так не считает и уверяет жителей в том, что новая налоговая льгота эффективно простимулирует спрос на первичном рынке и даже поддержит строительную отрасль. Губернатору, конечно, со своей стороны виднее, однако мы решили обратиться к экспертам с вопросом: «Насколько эффективными могут быть подобные попытки поддержать спрос, и что еще могут предпринять власти, чтобы оживить ситуацию на первичном рынке?».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *