Как купить новостройку на этапе котлована?

Прошло 10 лет с момента принятия Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», который лучше защитил права покупателей квартир в новостройках, а рынок сделал более цивилизованным и современным. Взаимоотношения между застройщиком и дольщиком стали четко регламентированы договором долевого участия (ДДУ), снизилась вероятность мошенничества, двойных продаж, появилась финансовая ответственность застройщика за срыв сроков строительства. Прошедшее десятилетие можно назвать расцветом первичного рынка, с бурным ростом новых жилых комплексов и точечных новостроек по всей стране, что поддерживалось активным покупательским спросом. Приобрести новостройку на этапе котлована было еще и выгодно – к моменту сдачи дома в эксплуатацию цена вырастала (в 2013-2014 гг. – на 20-30%). Однако ФЗ-214 не может обеспечить 100%-ную гарантию безопасной и надежной покупки. Как максимально снизить риски?

Самое главное при покупке новостройки на начальном этапе строительства – это правильный выбор самого дома. Если речь идет об инвестиции, то нужна не только квартира, «прекрасная во всех отношениях», но и выигрышное место с хорошими перспективами. Если покупка совершается «для себя», то нужен качественный дом в месте, где будет приятно и комфортно жить и откуда удобно ездить на работу. При самостоятельном поиске рекомендуем провести детальный анализ будущего приобретения и следовать своему плану.

Первичное ознакомление с новостройкой в Интернете может быть весьма результативным. Практически любой жилой комплекс имеет собственный сайт или представлен на страницах застройщика или уполномоченных риэлторских компаний. Создаются форумы дольщиков, появляются статьи  и отзывы первых покупателей. Среди всего потока информации можно найти ответы на главные вопросы.

Что строят?

Самое важное – структура жилого комплекса и качество здания. Дом может быть частью масштабного проекта по комплексной застройке микрорайона с собственной инфраструктурой или представлять собой точечную застройку старого квартала. В первом случае покупка на этапе фундамента может стать хорошей инвестицией на будущее, так как привлекательность микрорайона будет расти по мере его заселения и освоения. Во втором случае, когда строится единственный дом, то вложение оправдает себя, если ликвидно само место или отвечает личным нуждам покупателя. Однако градостроители постепенно отказываются от точечных объектов строительства в пользу комплексного освоения территорий, например, застройки бывших промзон, ведомственных земель или новых пригородов (Новая Москва). В частности, Марат Хаснуллин, руководитель московского стройкомплекса, полагает, что Москва полностью исчерпала ресурс точечной застройки. Это вчерашний день.

Важнейший параметр при выборе новостройки – качество дома. Обычный покупатель может разобраться только в общих характеристиках – панельный или монолитный дом, внешний вид, отделка и прочее. Желательно подробно ознакомиться с проектной декларацией, которая выкладывается на сайте объекта или застройщика, а также поискать информацию об аналогичных готовых домах, которые реализовал тот же девелопер.

Если проект дома был выполнен в известной архитектурной мастерской, а не выбран максимально простой и незатейливый типовой вариант, здание будет интересным, гармонично вписанным в окружающий ландшафт, с интересными планировками квартир и просторными холлами – вероятность выигрышной инвестиции резко повышается. Архитектура и качество дома становятся все более важным параметром в оценке жилой недвижимости. Это касается всех классов жилья: от «эконом» и «комфорт» до «премиум».

Важны и конструктивные особенности, и отделочные материалы, и инженерное оснащение дома.

Собственно, приобретая квартиру на начальном этапе, покупатель видит только фундамент и проектную документацию. Имеет смысл как можно подробней узнать о будущем доме, а еще лучше в строительной компании заказать независимую экспертизу проектной документации на предмет ее качества и соответствия стандартам и нормативам, подтвердить правильность проектных решений по конструкциям, материалам и технологиям.

Склонность застройщиков к дешевым материалам может приводить к печальным последствиям. Некачественные облицовочные композитные панели вентилируемых фасадов, которые применял СУ-155 для облицовки ЖК «Вектор Хаус» в районе метро «Академическая», стали причиной двух пожаров в доме, в 2009 и 2012 гг. Панели были сделаны из горючего пластика, который запрещен к использованию в отделке жилых зданий.

При выборе панельной новостройки в Москве нужно учесть, что с 2016 года больше не будут строиться панельные дома типовых серий, начинается масштабная модернизация ДСК, будут ужесточены требования к эстетическому облику и качеству панельных домов. Однообразные и безликие типовые проекты уходят в прошлое, а значит, и ценность их с годами не вырастет.

Кто строит?

Репутацию и уровень профессионализма застройщика трудно переоценить. Чем опытнее и надежнее девелопер, тем ниже риски влезть в долгострой или получить унылый и некачественный дом. Однако у лучших застройщиков и меньше разница между ценой на квартиру на этапе котлована и после сдачи дома в эксплуатацию. Ниже риски – ниже прибыль.

Самостоятельно можно также получить выписку из ЕГРЮЛ (http://egrul.nalog.ru/), посмотреть судебные дела, в которых участвует застройщик (https://kad.arbitr.ru/).

Информация о застройщике, генеральном подрядчике и других участниках проекта указана в проектной декларации.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *