Как купить новостройку на этапе котлована?

Договор долевого участия (ДДУ) подписывается обеими сторонами, а затем отдается на регистрацию в Росреестр. Стоимость оформления ДДУ у застройщика может варьироваться от 20 000 до 50 000 руб. Иногда дополнительная плата взимается за бронирование квартиры до заключения договора (от 50 000 до 100 000 руб.). Можно воспользоваться услугами риэлторской компании по оформлению. Полное сопровождение сделки в среднем обойдется в 1,5% от стоимости квартиры (бронирование квартиры, составление и регистрация договора, сбор документов, представление по доверенности покупателя в Регистрационной палате, оформление свидетельства о собственности, обмеры БТИ, приемка квартиры).
На что обратить внимание при заключении ДДУ
В первую очередь надо посмотреть на пункт «Предмет договора»: в нем должен быть четко описан приобретаемый объект недвижимости – порой застройщики «забывают» это сделать, и покупатель получает в итоге совсем не то, что хотел.
Не менее важным является точное указание стоимости квартиры и порядка ее оплаты. Соответственно, надо поискать пункт о возможных отклонениях от заявленных параметров квартиры – нередко бывает, что при сдаче лоджия заменяется балконом, планировка оказывается совсем другой, чем описывалась продавцом. Еще чаще площадь квартиры «подрастает» на несколько метров, которые приходится оплачивать дополнительно.
Отдельно надо изучить раздел, в котором указываются сроки сдачи объекта, его ввода в эксплуатацию, момент возникновения обязанности у покупателя оплачивать коммунальные услуги. К сожалению, задержка сдачи жилых объектов – дело привычное, но и привлечь застройщика  к ответственности, взыскать с него проценты за просрочку – вполне реально. Если, конечно, сроки в ДДУ указаны четко.
Да и оплату коммунальных услуг управляющие компании, назначенные самими застройщиками, с покупателей зачастую начинают требовать задолго до того, как квартирой можно будет нормально пользоваться.
Также обратите внимание на указание гарантийного срока на жилой объект. Большое количество квартир сдается покупателям с довольно значительными недоделками, которые застройщик обязан в определенный (гарантийный) срок устранить. Если же покупатель этот срок пропустил – заниматься этими проблемами придется ему самому.
Отметим, что обязанность вносить такие положения в ДДУ возложена на застройщиков напрямую законом 214-ФЗ, поэтому разные «отмазки» застройщика по данному поводу принимать не надо – напротив, они должны только настораживать.
Разумеется, проанализировать следует и все прочие положения ДДУ, причем самостоятельно, без отвлекающего присутствия менеджеров застройщика, а лучше – с участием профессионального юриста.
Если же застройщик отказывается предоставить проект ДДУ или хотя бы направить его по электронной почте – это тоже не может не вызывать сомнений в чистоплотности застройщика.
Оплата
До 2010 года считалось нормой перечислять оплату за квартиру сразу после подписания договора долевого участия или в течение нескольких дней после передачи подписанного договора на регистрацию. В 2010 году Президиум Высшего Арбитражного суда запретил строительным компаниям требовать оплату до регистрации ДДУ в Росреестре.
Была найдена оптимальная схема оплаты (без привлечения ипотечного кредита), которая гарантирует платежеспособность покупателя и защищает его от преждевременных выплат и риска двойных продаж: открывается аккредитивный счет в банке, дольщик вносит на него всю сумму за квартиру, стороны подписывают ДДУ, договор регистрируется месяц-полтора, после регистрации и предъявления в банке зарегистрированного ДДУ и выписки из ЕГРП деньги с аккредитива переводятся на счет застройщика.
Самое главное для покупателя – оплата производится только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *