Рынок жилья: падение цен продолжается

В половине крупных городов России в первом квартале 2016 года снизилась цена на квартиры в новостройках. При этом по сравнению с прошлым годом число городов, где новые квартиры подешевели, выросло втрое.
В феврале этого года, по статистике Realty.dmir.ru, стоимость жилья в новостройках Москвы составила 166,4 тыс. рублей. По сравнению показателями последнего квартала 2015 года цена «квадрата» снизилась на 8 тыс. рублей. В Московской области средняя стоимость жилья в феврале текущего года составила 81,4 тыс. рублей. С начала года цена квадратного метра в Подмосковье практически не изменилась.
По данным компании «Метриум Групп», в феврале цены на жилье в столичных новостройках снизились на 4,5% – до 147,5 тыс. руб. По данным других экспертов, по состоянию на 4 апреля всего по городу, с учетом присоединенных территорий, средняя цена составляет 168 тыс. руб. Это на 5% меньше, чем в прошлом году, когда «квадрат» стоил 176 тыс. руб. В Подмосковье же, по данным ГК «Гранель», цены не меняются, по крайней мере, на протяжении последнего квартала. В эконом-классе квартиры выросли в цене всего на 1% – до 81 700 руб. за квадратный метр, а в комфорт-классе остались без изменений, на уровне 86 623 руб.
Московский ценопад
Такая разница в динамике цен между Москвой и Подмосковьем объясняется совокупностью факторов. В столице на цены негативно повлияли переизбыток предложения, рост спроса на фоне опасения о прекращении действия льготной ипотеки, а также готовность застройщиков идти на скидки на фоне снижения платежеспособности клиентов. В области предложение прирастало более низким темпами, риск остаться без доступной ипотеки повлиял на спрос менее существенно, а потенциальные покупатели все чаще выбирают ставшие доступными столичные проекты.
Основной фактор падения цены в Москве – продолжающийся ввод новых проектов, а также корпусов в уже существующих ЖК.  Несмотря на экономическую нестабильность, застройщики не снижают объемы строительства, поскольку выходящие сейчас на рынок проекты были  начаты еще до кризиса, а остановить стройку намного более убыточно, чем продолжить ее с потерями. В результате в первом квартале в продажу поступили квартиры в ЖК «Лучи», а также в новых корпусах жилых комплексов «Мещерский лес», Sreda, «Некрасовка» и других. На этом фоне, по данным «Метриум-Групп», объем предложения на рынке столичных новостроек эконом- и комфорт-класса достиг  15,08 тыс. квартир, что стало рекордом за последние пять лет. По сравнению с февралем рост предложения составил 11,2%, а относительно декабря 2015 года – на 7,9%.
В условиях высокой конкуренции застройщики готовы предлагать покупателям беспрецедентные скидки и акции. По данным «Инком-недвижимости», весь прошлый год размер скидок на жилье в новостройках неуклонно рос: в начале первого квартала этого года в среднем он составлял 15%, а максимальная скидка достигала 25%. Правда, к марту размер средней скидки опустился до 10%, максимальной – до 25%. В числе причин – вымывание доступного предложения и сокращение маржи застройщиков. Если в 2012-2014 году маржинальность проектов массового сегмента достигала 30-35%, то сейчас в некоторых случая она едва ли доходит до 10%.
Спрос не помог
Не подстегнул цены даже высокий спрос, ознаменовавший начало 2016 года. По данным аналитиков Est-a-Tet, продажи в первом квартале выросли в 2,5 раза по сравнению с прошлым годом. Участники рынка также рассказывают о росте в среднем на 30%. Причин тут несколько. Во-первых, год назад еще не действовала программа субсидированной ипотеки, а после резкого увеличения ключевой ставки ЦБ до 17% рынок жилья, по сути, «лежал». Кроме того, в начале 2016 года покупатели опасались, что госпрограмма прекратит действовать с наступлением марта, и поэтому старались как можно скорее заключить сделки. Так, по данным ГК «Гранель», в январе в Москве было зарегистрировано более 6 000 сделок, в феврале – более 8 800. Впрочем, в марте по сравнению с февралем спрос несколько снизился: в «Инком-недвижимость» полагают, что спад мог достигать 20% из-за того, что доступные проекты были раскуплены.
Подмосковье снижает ввод
В Подмосковье, казалось бы, конъюнктура рынка схожа со столичной, но есть и значительные различия. По итогам 2015 года, ввод жилья в области составил 8,5 млн кв. м – это на 34% больше, чем в 2014 году. Однако в первом квартале прирост новых площадей оказался несущественным. По данным ГК «Гранель», на рынке бюджетного жилья Подмосковья в радиусе до 15 км от МКАД были представлены квартиры в 577 корпусах, что на 1% больше показателя декабря 2015 года. А в девелоперской компании ОПИН подсчитали, что по итогам марта на рынок новостроек Подмосковья вышло всего два новых проекта, тогда как традиционно их бывает 4-5. Объем предложения с начала года сократился на 4%.
Столица и область поравнялись
При этом, по данным ГК «Мортон», спрос есть не на все подмосковные проекты, а только на те, что расположены рядом с МКАД. Интерес покупателя смещается в сторону Москвы, где растет предложение массового жилья, и самого ближайшего Подмосковья, а  отдаленные проекты не пользуются спросом даже при низкой цене. Дело в том, что цены на жилье в Москве в ряде проектов практически не отличаются от подмосковных, и покупатели делают выбор в пользу столицы.
Так, по данным ЦИАН, цены на квартиры в ЖК «Новое Измайлово» в Балашихе стартуют от 3 млн руб., тогда как в московском проекте «Бунинские луга» минимальная стоимость жилья составляет 2,9 млн руб. Или, например, в ЖК «Домашний» в районе Марьино минимальная стоимость «квадрата», по данным ЦИАН, составляет 92 тыс. руб. –  год назад такие цены в Москве представить было невозможно. По данным «Миэль-Новостройки», подмосковные девелоперы совершили ошибку, в прошлом году сделав ставку на квартиры-студии: теперь покупатель, располагающий 3 млн руб., скорее потратит их на такую же студию в Москве, а в области предпочтет более просторное жилье.
Кроме того, подмосковным проектам зачастую некуда дешеветь. Сами застройщики отмечают, что работают на минимальной марже, и дальнейшее понижение цен обернулось бы для них убытками либо уступками в качестве проектов. В столице же впечатление о снижении цен дополнительно создается благодаря появлению проектов в Новой Москве.
Объемы из старых запасов
По прогнозам аналитиков, инерция ввода больших объемов жилья продолжится, как минимум, еще полтора-два года из-за нежелания девелоперов тормозить уже начатые проекты. Такой прогноз подтверждается и планами самих застройщиков: так, группа «Мортон» собирается в 2016-2018 годах сдать более 3,3 млн кв. м жилья, строительство которого уже начато. При этом в Москве прирост предложения, вероятно, будет происходить более активно, чем в области, поскольку в столице происходит активное освоение промзон: по данным «Метриум-Групп», по состоянию на март половина жилых комплексов на первичном рынке массового жилья расположена в промзонах (например, это ЖК «Ривер парк» в промзоне «Нагатинский затон» или «Город на реке Тушино-2018»на месте Тушинского аэродрома).
В Подмосковье же основным фактором, влияющим на динамику ввода нового жилья, станет мораторий на новое строительство в Балашихе и Королеве, а также частичный запрет в Химках из-за транспортной загруженности и нехватки социальной инфраструктуры в этих городах. Власти отозвали разрешения на строительство по всем проектам, кроме уже начатых, поэтому последствия моратория будут ощутимы, когда завершится ведущееся сейчас строительство. Впрочем, начатые проекты в области способны надолго обеспечить регион предложением жилья благодаря своей масштабности. В Подмосковье реализуется не один проект-миллионник: это и «Ильинское-Усово» компании «Мортон» в Красногорском районе, и городской квартал по проекту группы ПИК на месте военного городка в Одинцовском районе.
Нефтяной фактор
На цены на жилье в 2016 году продолжит влиять уровень платежеспособности населения. В 2015 году, по данным Росстата, реальные зарплаты сократились на 9,5%, а инфляция составила 12,9%. Падение доходов вкупе с рекордными объемами предложения жилья повлияло на то, что даже всплески спроса не привели к росту цен, и предположительно, такая ситуация будет складываться и дальше.
Кроме того, немаловажную роль сыграют цены на нефть. Как отмечают аналитики, они не оказывают прямого воздействия на рынок недвижимости, но опосредованно все же на него влияют, поэтому при сохранении стоимости нефти в диапазоне $30-50 за баррель цены на жилье в России до конца 2016 года потеряют 10-15% (как и в 2015 году) и стабилизируются на уровне 140-150 тыс. руб. за «квадрат». При этом глава «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев недавно выразил уверенность, что «если баррель будет выше $40-45, то рынок жилой недвижимости с определенным лагом пойдет вверх, цены могут вырасти к осени на 20%».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *