Залоговая недвижимость: с витрины – на аукцион

Задолженность по рублевой ипотеке в России превысила 61 млрд рублей. Эксперты ожидают в 2016 году пик дефолтов по ипотечным кредитам. На балансах банков скапливается все больше залоговой недвижимости, которую трудно реализовать. Банкиры начинают внедрять новые инструменты продаж, в том числе массовые аукционы. Интерес покупателей к торгам возрастает.
Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в России растет пугающими темпами. По данным коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн», в 2015 году она выросла на 32,5% и превысила 61 млрд рублей. Директор аналитического департамента компании «Окей брокер» Владимир Рожанковский прогнозирует в этом году пик дефолтов по рублевой ипотеке со ставками от 13,5%.
Еще хуже ситуация с валютной ипотекой. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) оценивает суммарную задолженность в этом секторе в 135 млрд рублей. Если банкиров вынудят пересчитать валютную ипотеку в рублевую по курсам, рекомендованным ЦБ (39,3 рубля за доллар и 49,9 – за евро), убытки банковской системы превысят 65 млрд рублей.
В этих условиях банкам волей-неволей придется заниматься тем, чего они раньше избегали – непрофильным бизнесом. В частности, реализацией залогового имущества, включая жилую недвижимость, переданную по дефолтным займам. Да, банк – это не ломбард, однако «тучные годы» для банковского сектора, как и для всей российской экономики, остались в прошлом. В последнее время об аукционах по продаже залоговой недвижимости говорят все больше. Теоретически, здесь есть взаимный интерес сторон: банкам нужно избавляться от залогового имущества, а покупатель может сэкономить на покупке жилья.
Цена на аукционе может упасть в двух случаях. Первый: если аукцион признан несостоявшимся, назначаются повторные торги со стартовой ценой на 15-20% ниже. Второй: аукцион проводится по так называемой голландской системе, где участники играют не на повышение, а на понижение цены, фиксируя нижний ценовой порог. Для покупателя есть еще один бонус: ведущие банки предоставляют ипотечные займы на покупку залоговой недвижимости по льготным ставкам.
Казалось бы, довольны должны быть все участники: банки компенсируют потери по дефолтным кредитам, а покупатели экономят. Так насколько в России сегодня востребована продажа залогового имущества и каковы ее перспективы?
Залоговые витрины – «свалки неликвида»
Прежде всего, следует отметить, что банки до последнего времени весьма неохотно занимались продажей залоговой недвижимости. Процесс это долгий, хлопотный, отвлекающий ресурсы и чреватый конфликтами. Поэтому самым распространенным способом реализации имущества на сегодня являются так называемые залоговые витрины, которые сами банковские работники непочтительно именуют «свалками неликвида». Недвижимость экспонируются там годами, практически не рекламируется и, соответственно, не пользуется спросом. При этом большинство банков объявляют цену, близкую к среднерыночной, и не спешат проводить аукционы.
В ходе подготовки этого материала автор сравнил предложения витрин ведущих банков с аналогичными лотами риэлторских фирм и самих собственников, размещенных в открытых источниках. Так, на витрине ВТБ24 предлагается однокомнатная квартира эконом-класса на юго-востоке Москвы (ул. Маршала Кожедуба) по цене 6,2 млн рублей. Эту же квартиру мы находим на одном из сайтов бесплатных объявлений: риэлтор предлагает ее за 5,8 млн.
Не больше рвения в продажах залоговой недвижимости демонстрирует и Сбербанк. Например, сейчас на его витрине экспонируется «трешка» в старом кирпичном доме в Хамовниках. Банк предлагает ее за 22 млн рублей. Точно такую же квартиру в соседнем доме «Миэль-недвижимость» продает за 21 млн.
Пожалуй, единственное кредитное учреждение, которое хоть как-то коррелирует цены на своей витрине с реалиями, – «Райффайзен-банк». Почти все его предложения на пять и более процентов ниже, чем в среднем по рынку. Так, двухкомнатная квартира на Щелковском шоссе предлагается по 6,3 млн рублей. Аналогичное жилье в этой локации риэлторы предлагают по 6,5-6,8 млн.
По данным исследования интернет-журнала «Недвижимость-911», банковские витрины отличаются весьма скромной посещаемостью, слабым интерфейсом и отсутствием обратной связи. Гораздо больше интереса пользователей привлекают специальные интернет-площадки, агрегирующие предложения банков о продажах залогового имущества. Но и они не могут конкурировать с сайтами бесплатных объявлений.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *