Рубль падает, нефть дешевеет, санкции действуют, недвижимость дорожает?

После сильного скачка курса рубля население поспешило экстренно переводить свои сбережения в валюту. Прошло уже достаточно времени, и эксперты стали говорить о том, что теперь деньги снова начнут вкладывать в недвижимость. Недавно один из участников рынка заявил, что отложенный спрос, накопившийся за последнее время, поможет компаниям к концу года прийти к хорошим финансовым показателям. Мы удивились такому прогнозу, и решили узнать у экспертов, что нас ждет на самом деле.

Спрос растёт?

Столь неочевидное утверждение поддержала часть опрошенных нами экспертов. Специалисты обращают внимание на сезонную паузу и готовность населения показать экономическую активность после летнего отдыха.

Недавний рост рубля и скачок долларовых цен стали катализатором роста цен на недвижимость, об этом говорит президент компании «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

— Рост курса доллара в августе привел к активизации спроса. Но это произошло не везде, в целом за август покупательская активность возросла на ощутимые 10%. Этому есть прямое объяснение: продавцы попытались поднять цены, компенсируя девальвацию рубля, – рассказывает эксперт. – Поведение продавцов прогнозируемо и понятно, однако их стремление сыграть на очередном скачке курса привело лишь к локальному увеличению цены. При отсутствии экономических потрясений после стабилизации курса рубля августовский рост цен на вторичное жилье так и останется разовым всплеском.

Подтверждает информацию своего коллеги о локальных рынках  генеральный директор агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис» в городе Ивантеевка Владимир Агейчиков:

— В нашем городе в августе падение цен на вторичное жилье практически прекратилось, и наступил некий период стабилизации. А по итогам последних трех недель можно говорить об увеличившемся спросе на жилую недвижимость. Причем возросло количество обращений не только от покупателей с наличными деньгами, но и от тех, кто планирует совершить покупку с помощью ипотечных средств.

Этих же позиций, с отдельными оговорками, придерживается Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

— То, что цены на недвижимость на рынке новостроек Москвы и Московской области растут, становится очевидно с каждым днем. Практически все застройщики высокобюджетного сегмента уже подняли 1 сентября цены на 3-10%. В массовом сегменте такого единодушия пока не наблюдается; в проектах, реализацией которых занимаемся мы, цены не изменились. Увеличение цен обусловлено двумя факторами. Первое – рост себестоимости проекта, которому способствуют валютные колебания последних недель. Второе – необходимость улучшать качество продукта, вкладываться в конкурентные преимущества.

Однако не все эксперты придерживаются этой точки зрения. Представители ряда компаний не ждут повышения цен этой осенью. Руководитель аналитического центра «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова:

— Я не вижу перспектив для роста спроса и цен на недвижимость. Действительно, отдельные девелоперы отмечали некоторый всплеск спроса в августе из-за очередного ослабления рубля. Однако он выражался скорее в звонках и росте интереса к жилью, существенного увеличения реальных сделок, как было, например, в декабре 2014 года, не произошло.

Согласна, с некоторыми оговорками, с такой оценкой и Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

— Ожидание сезонного оживления рынка и естественные опасения, связанные с валютными колебаниями,  демотивируют некоторую часть продавцов  к снижению цен на объекты в рекламе.  Отсюда может возникнуть ощущение, что падение цен на жилье остановилось. Если обратиться к ценам реальных сделок, это ощущение сразу же пропадает. Однако мы видим усиливающийся спрос покупателя на объекты высокой ликвидности, где соотношение цены и качества объекта соответствует ожиданиям покупателей.

Обратились за разъяснениями мы и к гендиректору компании «НДВ-Недвижимость» Александру Хрусталеву.

— На мой взгляд, дно было пройдено в мае-начале июня. Мы сейчас отмечаем, что идет движение вверх, рынок оттолкнулся от дна. Отметим и тот факт, что квадратные метры интересны не только в силу наличия доступных кредитов. Все опасаются, что стоимость недвижимости начнет расти, и в этом сейчас рациональное зерно. Рынок оттолкнулся от дна, и повышение будет. Я думаю, можно говорить о 10% в отечественной валюте в начале следующего года, – сообщает эксперт.

Цифры

Держа в уме все перечисленные доводы, мы попросили экспертов обосновать их. Представители бизнеса согласились поделиться с нами цифрами. Вот что мы узнали из отчета Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» (данные в основном по Подмосковью).  Общее количество вариантов на рынке по итогам последнего месяца лета достигло максимума за последние годы, увеличившись за год на 16,8%. Это означает, что тенденция затоваривания рынка по-прежнему сохраняется, соответственно, продать жилье с каждым месяцем становится все сложнее. Активность спроса по итогам августа не однородна. В некоторых городах спрос действительно оживился, в среднем он достиг отметки в 10%. Есть данные и по ипотеке. По информации партнерских офисов КР «Мегаполис-Сервис», в августе с привлечением ипотечных займов в Подмосковье купили недвижимость 19,3% покупателей. А это лишь на 1,9% больше, чем в июле – самом провальном месяце года по ипотеке. Проведенных сделок в августе стало больше, по сравнению с июлем показатели выросли на 7,5%.

Свою статистику привела и компания «МИЭЛЬ-Новостройки». Комментирует генеральный директор Софья Лебедева:

— По нашим прогнозам, по сравнению с летним периодом спрос вырастет примерно на 15% против 20-25% в докризисное время. Таким образом, снижение реальных доходов граждан сказывается на снижении спроса. Количество инвесторов на рынке снижается как в связи с уменьшением доходов, так и с тем, что большое количество инвестиционных покупок было сделано в конце 2014 года.

Основными тенденциями, фиксируемыми в компании, поделилась Мария Литинецкая:

— Мы действительно наблюдаем активизацию покупательского интереса: с начала сентября количество звонков выросло примерно в четыре раза, то есть спрос где-то на июньском уровне. Однако более точную информацию по уровню спроса мы сможем дать в конце месяца, когда станут понятны объемы конвертации звонков и показов в сделки.

Александр Хрусталев привел аргументы, обосновывающие его резонансное заявление:

— В августе мы зафиксировали увеличение числа договоров. Рост составил около 17-20%. Скачки курсов валют способствуют повышению количества сделок на рынке. Чем сильнее колебания, тем заметнее проявляется данная тенденция. Люди стараются сохранить свои средства в недвижимости.

Валюта растет в цене, нефть падает, санкции действуют, недвижимость дорожает?

Появляется ощущение, что все игроки на рынке сговорились и продолжают озвучивать традиционные прогнозы, как будто и не случилось всех серьезных экономических потрясений. Из прогнозов экспертного сообщества понятно, что изменения есть, но небольшие. Возможно, они выдают желаемое за действительное?

Александр Хрусталев:

— Прогноз на ближайшее время – цены будут увеличиваться. Если еще и вырастет нефть, то стоимость «первички» также будет повышаться. Если нефть дойдет до $65-70, то рост недвижимости вполне может составить 30%, причем изменение цены будет резким.

Директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО») Ольга Павлова предрекает рост цен, подробнее останавливаясь на элитной недвижимости:

— Люди видят, что вложение в недвижимость по-прежнему остается самым надежным способом сохранения инвестиций  даже на фоне экономической нестабильности.  К ним приходит осознание, что сейчас хорошее время для покупки квартиры – рублевые цены в основном  выросли ненамного, застройщики наперебой поддерживают интерес покупателя разнообразными выгодными акциями и скидками. Например, стоимость входного билета на элитку теперь уменьшилась, раньше это было не меньше $1 млн, а сейчас $500-600 тыс.

Мария Литинецкая считает, что спрос подстегнут обладатели валютных накоплений. Они увеличили свои сбережения благодаря падению рубля и теперь попытаются зафиксировать свой успех:

— Мы ожидаем, что спрос этой осенью в какой-то мере поддержат держатели валюты, они до последнего времени ждали более благоприятной ситуации на рынке. Сейчас на фоне роста курсов валют они решают перевести свои сбережения в недвижимость. Однако ажиотажного спроса, подобного тому, что наблюдался в конце 2014 года, явно не будет, поскольку все-таки большинство тех, кто хотел вложить средства в жилье, уже это сделали. Кроме того, реальные доходы населения продолжают уменьшаться, и когда ситуация изменится, пока непонятно. Но даже в этих условиях спрос можно поддержать с помощью повышения доступности ипотеки (снижения процентной ставки, увеличения кредитного лимита, пролонгирования программы господдержки), а также путем предоставления скидок и всевозможных бонусов.

«Даже двукратное падение является вполне вероятным сценарием»

Точка зрения Татьяны Калюжновой отличается от мнения большинства коллег. Обращая внимание на отсутствие в стране экономического роста, она говорит об уменьшении спроса:

— Спрос в последнее время значительно снизился, и перспектив для улучшения ситуации не наблюдается. Экономика находится в состоянии рецессии, реальные доходы населения снижаются, а расходы на ежедневное потребление, напротив, растут. В этих условиях у потенциальных покупателей остается все меньше возможностей делать накопления и откладывать на жилье. Кратковременные всплески спроса не являются предвестниками роста. Просто под влиянием внешних факторов в отдельные моменты «съедается» и без того невысокий спрос будущих месяцев. Спрос продолжит снижение, и даже двукратное падение является вполне вероятным сценарием. Причем это актуально даже для рынка новостроек, спрос на котором пока поддерживается субсидированием ипотечной ставки, а на вторичном рынке он уже почти встал, в основном совершаются разве что альтернативные сделки. Переломить ситуацию может только возобновление общего роста экономики, чего не прогнозируют на ближайшее будущее даже оптимисты.

Сделать покупку и не проиграть!

Президент компании «Мегаполис-Сервис» рекомендует продавцам недвижимости не ждать лучших времен и тратить деньги, не испытывая удачу:

— Предпосылок к тому, что тренд снижения цены развернется в противоположную сторону, нет. Во-первых, продолжается затоваривание рынка. Во-вторых, по-прежнему снижается покупательная способность населения. Денег у людей больше не становится, это очевидно. В таких условиях жилье по определению не может дорожать, – считает Сергей Власенко. – Если возникла необходимость продать жилье сегодня, то это нужно делать, даже с небольшим дисконтом от средней цены на рынке. Не использовав небольшое оживление рынка, которое наблюдается сейчас, в дальнейшем реализовать жилье будет сложнее. Те же продавцы, которые стремятся компенсировать издержки, связанные с падением рубля и выставляют недвижимость по завышенным ценам, скорее всего, останутся на рынке надолго.

Продолжает эту линию и Ольга Павлова:

— Покупатели поняли, что за те же деньги можно купить квартиру значительно большей площади или выше классом, чем год назад. На рынке сложилась, в общем-то, уникальная ситуация – предложение очень разнообразно, много квартир на любой вкус и кошелек, с хорошими характеристиками, удачным местоположением.  Это все объекты, которые закладывались еще в докризисный период, и в перспективе пока подобных проектов не ожидается. Главное – не пропустить момент, когда цены начнут повышаться. Особенно это касается  сегмента элитной недвижимости – здесь спрос, даже «на дне», колебался в пределах 7%, а сейчас начал расти.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *