Что должно насторожить при покупке квартиры

Выбирая квартиру, приходится просматривать огромное количество вариантов и в каждом случае взвешивать все «за» и «против». Что должно насторожить в конкретном объекте и каким сомнительным моментам стоит уделять повышенное внимание? Разговариваем со специалистами и делаем выводы.

Странная цена.  Пожалуй, первое, на что обращает внимание любой человек при просмотре объявлений о продаже квартир – это стоимость. Если она хотя бы на 20% ниже рыночной (по сравнению с аналогичными объектами), то к покупке стоит подойти со всей осторожностью. Низкие цены действуют на покупателей порой гипнотически, но нужно не забывать, что бесплатный сыр только в мышеловке. Пониженная цена – повод крайне тщательно проверить все документы. Нередко мошенники, чтобы поскорее продать квартиру, снижают ее стоимость. Покупатели от этого могут потерять голову, но потом получить массу  проблем. Может выясниться, что квартира была под арестом либо продавалась по поддельным документам. Подделывают сегодня что угодно: решения суда, свидетельства о смерти, договоры.

Максим Бунтовичев, агентство недвижимости «Белый кот»:

— Избегайте покупки квартиры по неполной стоимости. В связи с большими изменениями в области законодательства следует особо обратить внимание на наличие долгов как по коммунальным платежам, взносам за капремонт (долги по капремонту переходят на нового собственника), так и долгов самого собственника. С 1 октября вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Согласно ему, если у физического лица имеются долги более 500 тысяч рублей, его могут признать банкротом и, как следствие, через суд расторгнуть уже заключенный вами договор купли-продажи. В зону риска попадают все сделки, заключенные должником за год до этого события, особенно с заниженной ценой, когда собственник пытается избежать налогов.

C 1 января изменяется налогообложение сделок с недвижимостью. Если вы купите квартиру по заниженной цене и решите продать ее меньше чем через пять лет правообладания, то вы сами себе увеличиваете налог НДФЛ, и избежать его не удастся.

К вопросу цены также относится  момент, когда собственник требует внести необоснованный по размеру аванс. Не стоит передавать слишком большую сумму в качестве аванса, т.к. он является всего лишь подтверждением намерения покупателя приобрести выбранную квартиру. В дальнейшем при отказе покупателя от покупки квартиры по каким-то причинам, как правило, аванс остаётся у продавца или в агентстве, представляющем интересы последнего.

Нередко для того, чтобы платить меньше налогов, продавцы предлагают записать в договоре стоимость, в разы меньше. Здесь нужно быть предельно рассудительными, взвешивая все за и против. Важно понимать, что если сделка будет признана недействительной и расторгнута, то вы можете рассчитывать потом лишь на сумму, указанную в договоре. Можно минимизировать риски, передавая деньги по распискам, которые оформлены грамотно.

Еще нужно знать, что не стоит передавать всю сумму, пока продавец не снимется с регистрации в квартире. Есть много судебных случаев, когда недобросовестный продавец после получения денег отказывался выписываться из квартиры и требовал признать договор купли-продажи недействительным.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:

— В случае если в договоре купли-продажи прописано обязательство продавца сняться с регистрационного учета из квартиры в определенные сроки (обычно они исчисляются с момента регистрации перехода права, стандартный срок – 14 дней), то неисполнение его  не влечет за собой недействительность сделки. Более того, признать договор купли-продажи недействительным по этому основанию невозможно.

Совсем иная ситуация с зарегистрированными в квартире лицами, не являющимися собственниками. До момента подписания договора купли-продажи квартиры необходимо убедиться, что все прописанные знают о продаже квартиры и снимутся с регистрационного учета в указанные в договоре сроки. Лучше в таком случае от каждого взять нотариально заверенное обязательство, а также убедиться в том, что им есть куда прописаться и есть где проживать. В соответствии с законодательством РФ члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования квартирой после регистрации перехода права на имя покупателя. Если продавец либо члены его семьи не снимутся с регистрационного учета из квартиры, их можно выписать из квартиры по решению суда. Однако есть одно исключение, и оно касается тех пользователей квартиры, которые отказались от приватизации. Такие лица сохраняют право бессрочного пользования квартирой, выписать их по решению суда невозможно.

Собственник и его семья. Конечно же, важна личность собственника. По ней мы даже интуитивно, еще до проверки документов, зачастую понимаем, стоит ли связываться. Если вы видите перед собой неадекватного человека, не способного конструктивно вести переговоры, если вам кажется, что он болен психически или тяжело физически – как говорится, семь раз отмерь, один отрежь. Если вы насторожены, но решите продолжить общение, то попросите у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если он откажется их предоставлять, то это повод еще раз крепко подумать о целесообразности покупки.  Дело в том, что, продав квартиру, неадекватные товарищи могут включить заднюю скорость и подать в суд иск о признании сделки недействительной. А дальше – как выйдет. Есть случаи, когда все разрешалось не в пользу добросовестного покупателя. Как правило, суды признают сделки недействительными, когда  она произведена лицом, признанным по решению суда недееспособным вследствие психического расстройства, под давлением и угрозами.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:

— Также сделка может быть признана недействительной в связи с тем, что в момент ее совершения продавец не осознавал характер своих действий. Именно поэтому так важно, как продавец ведет себя на самой сделке. Если его поведение настораживает, лучше сделку прекратить либо попросить продавца пройти медицинское освидетельствование, результатом которого будет заключение врача психоневролога.

Cтоит  задуматься о покупке квартиры, если её продает пожилой человек. Быть внимательным в ситуации, когда продавец – сирота, квартира предоставлена ему государством, он продает ее, а взамен ничего не приобретает. На рынке недвижимости, к сожалению, происходят сделки, после которых продавец остается на улице и без денег, вырученных от продажи.  У покупателя в таких случаях возникают риски признания сделки недействительной. Например, сделку можно оспорить, если продавец докажет, что она была совершена под влиянием угрозы, обмана или заблуждения.

Также должно насторожить, если квартира продается по доверенности и  при этом от вас пытаются скрыть, кто собственник. Здесь лучше отказаться от покупки либо  очень тщательно проверить подлинность доверенности  и историю квартиры. Сделать это можно по выпискам из ЕГРП  и домовой книги.

Если  выяснится, что жилье продавалось много раз  за непродолжительное время – это повод очень хорошо подумать. Возможно, у  квартиры  криминальное  прошлое,  и мошенники пытаются запутать следы. В этом случае придётся внимательно ознакомиться со всей историей квартиры  или отказаться от покупки в пользу более прозрачного варианта.

Момент с несовершеннолетними детьми. Если они прописаны в квартире и выбыли в социальные, детские дома, то покупать такую квартиру ни в коем случае нельзя. Сделка будет незаконной. За такими квартирами зорко следят органы опеки, которые потом все равно через суд вернут квартиру детям.

Стоит обратить внимание на то, состоит или состоял ли собственник в браке. Если квартира куплена в браке, то на нее, согласно Семейному кодексу РФ, имеют права оба супруга  вне зависимости от того, на кого она оформлена. На сделке  необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Даже если к настоящему времени супруги уже развелись и вместе не проживают, такой документ необходим.

Также следует проверить, нет ли выписанных из квартиры с судимостью после 1995 года. По закону, за такими гражданами сохраняется право на жилые помещения и, вернувшись из мест не столь отдаленных, человек имеет право прописаться в квартире и жить там дальше. Как правило, такие ситуации возникают с квартирами, находящимися в муниципальной собственности. Человека выписали из квартиры, когда он ушёл в армию или был осужден, после чего квартира была приватизирована и уже без его участия продана. По возвращении гражданин может заявить свое право не на собственность в квартире, а на право регистрации и проживания в ней. Начинается судебная тяжба, которая может длиться годами.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *