Бизнес-новостройки: Москва идет на антирекорд

Предложение на столичном рынке жилья бизнес-класса достигло исторического максимума. Сегодня в этом сегменте экспонируется 12 тысяч квартир, конкуренция становится все более напряженной. Оптимисты предрекают сохранение спроса на фоне выгодных предложений и продления государственного субсидирования ипотеки. Скептики прогнозируют стагнацию рынка и банкротство системных застройщиков.
Объем предложения квартир в московских новостройках бизнес-класса достиг беспрецедентного уровня. По данным компании «ЦИАН», за 2015 год он увеличился на 61%, причем номинальные рублевые цены в январе упали по сравнению с предыдущим месяцем на 2,3%. Сегодня на рынок выведено более 12 тысяч квартир в 61 новостройке, и до конца года к ним добавятся не менее 5 тысяч. Аналитики обещают в сегменте бизнес-класса невиданную конкурентную борьбу, главным оружием в которой, разумеется, будет дисконт.
Сегодня девелоперы не спешат выводить в продажи все объемы построенного жилья, предпочитая тестировать цены и анализировать действия конкурентов. В нескольких проектах – например, в ЖК «Зиларт», «Фили Град» или «Символ» – на продажу выставлено от 10 до 30% квартир: продавцы изучают спрос, пытаются определить целевую аудиторию и понять, чего именно хочет покупатель. А мы, встав на позицию покупателя, присмотримся к стартовым ценам и попробуем предсказать их динамику. Разумеется, в одном обзоре невозможно охватить все, но общие тенденции можно будет осознать.
«Цена — качество» не в пользу промзон

 

Начнем с самых осторожных – тех, кто выставил на продажу не все имеющееся жилье бизнес-класса. ЖК «Зиларт», который позиционируется как «комплекс арт-класса», анонсировал мартовские продажи однокомнатных квартир площадью от 46 кв. м по цене от 7,59 млн руб., двухкомнатных (от 67,2 кв. м) – от 10,78 млн, трехкомнатных (от 84,2 кв. м) – от 13 млн и четырехкомнатных (от 119,1 кв. м) – от 19 млн. Квартиры без отделки, при этом в некоторых однушках и двушках – совмещенные санузлы и отсутствует балкон, что, возможно, вписывается в понимание застройщиком термина «арт-класс», но для бизнес-сегмента весьма необычно. Столь же скромны и первичные бонусы для покупателя: 4,5%-ные скидки при единовременной оплате, беспроцентная рассрочка до конца 2017 года, ипотека с господдержкой с минимальной ставкой 10,9%.
Если говорить о перспективах, то девелоперу, группе «ЛСР», скорее всего, придется очень сильно ужаться в ценах и расширить линейку бонусов. Напомним, что «Зиларт» – проект редевелопмента, ЖК строится на территории бывшей промзоны, и на сегодняшний день все, чем могут заманить туда покупателя – грандиозные планы разбивки парка на 20 гектаров и строительства разнообразной инфраструктуры, включая музейный парк «Эрмитаж-Москва». Однако все это – в отдаленном будущем, а сейчас клиенты видят, в первую очередь, стройплощадку в 200 метрах от Третьего транспортного кольца, что отнюдь не является преимуществом в экологическом отношении.
Схожая ситуация и у ЖК «Символ», который тоже возводится в промзоне завода «Серп и молот», в ЮВАО. Слоганом проекта выбрана фраза «Символ» –  территория, где главной ценностью становится свобода». Что ж, свободы здесь хоть отбавляй: девелопер «Донстрой» заявил о планах строительства 1,5 млн кв. м недвижимости на 60 гектарах – это 30 жилых домов высотой от 5 до 27 этажей.
Главная проблема у «Символа» та же, что и у «Зиларта» – расположение и экология. В непосредственной близости железная дорога, ТТК и шоссе Энтузиастов. Даже планируемая зеленая зона, которая, по декларации застройщика, займет до 40% площади ЖК, вряд ли сможет улучшить экологическую ситуацию.
Впрочем, это не смущает продавца: заявленные цены на квартиры сопоставимы с расценками «Зиларта». Однокомнатная квартира площадью 36 кв. м предлагается по цене 6,2 млн руб., двушка (68 кв. м) – по 10,2 млн, трешка (91 кв. м) – по 14,3 млн. При этом балконы не всегда есть даже в трехкомнатных квартирах. Но самое интересное то, что на официальном сайте ЖК не удается найти никаких предложений о бонусах, кроме намека на выгодную ипотеку. К тому же, судя по мудреному интерфейсу и минимальному предложению, девелопер полагается скорее на услуги контрагентов, что делает его перспективы весьма сомнительными. Вряд ли стоит ожидать, что «Символ» в течение 2016 года окажется в числе лидеров по продажам.
«Бизнес-окраины» для неприхотливых
Перейдем к проектам, которые, судя по стартовым условиям продаж, могут получить преимущества в конкурентной борьбе. Интересным представляется «Фили Град» в Западном административном округе столицы. Этот ЖК, в силу расположения в рамках «Большого Сити», относится уже к другой ценовой категории, однако сравнение с предыдущими проектами представляется уместным. В своей нише «Фили Град» выглядит довольно привлекательным, предлагая студии площадью до 27 кв. м по цене от 4,5 млн руб., а однокомнатные квартиры (от 31 кв. м) – от 5,5 млн руб. Двух- и трехкомнатные квартиры резко дорожают: 12,5 и 19,5 млн соответственно. Но это – небольшое препятствие для того, кто предпочитает жить в комплексе с единым двором, подземным паркингом на 1 000 машино-мест и панорамными видами на Москву-реку. Думается, «Фили Град» будет испытывать затруднения только с реализацией больших квартир – студии и однокомнатные квартиры здесь вполне конкурентоспособны.
Если же не искать квартиру бизнес-класса поближе к центру, то можно подобрать ее на окраине практически по ценам эконом. Привлекательные лоты сегодня предлагает, например, ЖК «Штат 18» – малоэтажный комплекс в районе Новокосино. Удаленность от центра с лихвой компенсируется заявленной стоимостью квартир: 25-метровая студия продается здесь по цене от 3,4 млн руб., однокомнатная квартира (46,1 кв. м) – от 6,1 млн, двушка (68,6 кв. м) – от 8,9 млн, трешка (74,8 кв. м) – от 9,5 млн. Эксперты, правда, отмечают ряд недостатков – например, недостаточное количество машино-мест в подземном паркинге. Но это вряд ли отпугнет покупателя, твердо решившего получить максимум комфорта при минимальном бюджете.
Заканчивая обзор новостроек бизнес-класса, можно отметить весьма перспективный проект – ЖК «Северный» от компании «Мортон» в районе Алтуфьево. По сочетанию «локация — цена» эта новостройка имеет все шансы выбиться в лидеры продаж. Помимо восьми монолитных домов этажностью 8-16, девелопер пообещал возвести детские сады, школу, бизнес-центр и оздоровительный комплекс, что создает самодостаточный микрорайон в относительно благополучной и экологически чистой локации, вблизи лесопарка. К недостаткам «Северного» можно отнести отдаленность ближайшего метро и маленький подземный паркинг, но все это отходит на задний план по сравнению с ценами и условиями продаж. Однокомнатная квартира площадью 45,1 кв. м в «Северном» сегодня предлагается по цене от 4,5 млн руб., двухкомнатная (55,4 кв. м) – от 5,4 млн, трехкомнатная (81,5 кв. м) – от 7,5 млн. Это можно назвать практически демпингом, однако такой девелопер, как «Мортон» может себе позволить не только серьезный дисконт, но и постоянно обновляемый перечень акций, делающих лоты еще более интересными.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *