Как быть с дачей в 2017 году? Покупать или арендовать?

Продажи «спят», аренда оживилась

В настоящий момент рынок продажи загородной недвижимости переживает не самые лучшие времена. Но на этом фоне активно развивается рынок аренды этих же самых загородных домов. Притом, если еще несколько лет назад в аренду предлагалось в массе своей нечто не вполне пригодное для нормального загородного отдыха, то сейчас на основных площадках частных объявлений появляется все больше предложений аренды полноценных коттеджей со всеми коммуникациями и широкополосным интернетом. Месячная аренда загородного дома бизнес-класса по стоимости доходит до 120 тыс. рублей.

Самые драматические изменения коснулись рынка аренды элитных загородных домов. Еще в 2016 году летний спрос на аренду элитных коттеджей резко вырос, несмотря на цены (в среднем около полумиллиона рублей в месяц). В текущем году ожидается еще более высокий спрос.

По словам Сергея Колосницына, главы отдела жилой недвижимости компании Penny Lane Realty, многие владельцы дорогого загородного жилья довольно охотно идут на краткосрочные сделки в летний период, и такой вариант аренды продолжает набирать популярность.

Что же до продажи элитных загородных домов, владельцы оказались заложниками «просевшего» рынка. Так, при вложенных условных 2 млн. долларах США, продать такой особняк сейчас можно в два раза дешевле. Именно поэтому продажи фактически остановились в пользу аренды, поясняет Колосницын.

Не в последнюю очередь сдавать в аренду загородные особняки владельцев подталкивает и высокая стоимость содержания. Так, ежемесячные издержки составляют десятки тысяч рублей, местами доходя и до 100 тыс.

 

Преимущества аренды

Загородный дом на большом расстоянии от Москвы сейчас стоит в среднем от 7 до 8 млн. рублей. В то время как аренда предлагается от 30 рублей в месяц.

Чтобы определить целесообразность именно покупки загородного дома и именно в данный момент, экономисты советуют отталкиваться от отношения стоимости покупки дома к стоимости его годовой аренды, исключая издержки на обслуживание. Так, если дом стоит условно 7 млн. рублей, а его аренда в год стоит 600 тыс. рублей (50 тыс. рублей в месяц), то соотношение price-to-rent ratio составит 11.67 единиц. Это значит, что для возврата стоимости дома за счет аренды нужно около 11 с половиной лет.

Эти цифры, разумеется, не включают издержки на текущий ремонт и прочие расходы, которые самым ощутимым образом сказываются на реальной стоимости. В диапазоне показателя price-to-rent ratio от 1 до 15 специалисты считают покупку такого дома целесообразной. Если же показатель выше 20, более разумным решением уже становится аренда. Выше 25 – в таком случае цена уже явно и сильно завышена с перспективой неминуемого падения.

Здесь есть еще один момент, который лежит на поверхности, но не для всех очевиден. Для большинства людей загородная жизнь ассоциируется с дачей в классическом понимании. А это автоматически означает сезонность проживания, и срок аренды сокращается до 3-х, максимум 5-и месяцев в году. А в этом случае показатель price-to-rent ratio вырастает, причем значительно.

Глава компании «Земер» Илья Терентьев предлагает для наглядности простой пример. В случае упомянутого выше условного коттеджа за 7 млн. рублей, если рассматривать его круглогодичную аренду по 80 тыс. рублей в месяц, срок окупаемости выглядит более чем привлекательно – 7.2 года. Но если учитывать вероятный сезонный фактор, показатель price-to-rent ratio моментально вырастает до 17.5, что делает более выгодной аренду, а не покупку.

Есть в аренде и другие, вполне очевидные преимущества. Как минимум то, что издержки по ремонту и устранению последствий всяческих ЧП ложатся только на владельца. Арендатор по определению лишен этой «головной боли».

Сергей Колосницын (Penny Lane Realty) также рассказал о том, что еще относительно недавно на рынке Подмосковья фигурировали целые поселки, изначально предназначенные под аренду. В основном они предлагались иностранцам-экспатам. Это и Барвиха, и Серебрянный Бор, и Росинка. Многие из них, по словам Колосницына, ушли на продажу, не в последнюю очередь по причине исхода экспатов в 2014 году, и сейчас этого рынка в былом виде уже нет.

Тем не менее, многие специалисты считают, что именно сейчас пришел момент, когда ситуация может поменяться. Так, Илья Терентьев («Земер») уверен, что в самое ближайшее время на рынок должна прийти новая волна дачников.

 

«Элитные» сложности

В 2016 году цены на элитное жилье буквально обрушились. Глава департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов так оценивает нынешнее положение вещей.

Средняя цена сделки с покупкой/продажей элитного жилья составляет чуть более 100 млн. рублей. В 2015 году этот показатель составлял 187.6 млн. рублей, а в 2016 просел до 91.5 млн. рублей. Сергей Колосницын уточняет, что в 2016 году сделки с бюджетом более 5 млн. долларов США были исчезающе редкими, буквально единичными.

По данным «Метриум Групп», сейчас на рынке элитного загородного жилья на продажу выставлено около 3.3 тыс. объектов. Из них 42% — первичное жилье, остальное – вторичный рынок. По словам Ильи Менжунова, такое положение вещей вполне можно считать сбалансированным. Что же касается спроса, здесь ситуация обратная – покупательская активность сосредоточена в основном вокруг самых ликвидных предложений, утверждает Менжунов.

По словам эксперта, в большей части коттеджных поселков сейчас можно легко найти предложение с ценой до 100 млн. рублей. Другое дело – качество объекта, и как раз оно нередко оставляет желать лучшего. Причем, как считает Илья Менжунов, проблема дефицита качественных элитных домовладений продолжает усугубляться.

По оценкам «Метриум Групп», до 80% всех элитных коттеджей, выставленных на продажу в Подмосковье – откровенный неликвид. Причем это касается даже относительно новых домов, возведенных менее 10 лет назад. В таких домах самыми проблемными местами часто являются морально устаревшие коммуникации и состояние отделки. Эксперты полагают, что уже в ближайшие годы такая недвижимость будет продаваться по цене «чистой» земли, да еще и за вычетом стоимости демонтажных работ.

Девелоперы тоже хорошо понимают эту тенденцию и отчаянно пытаются спасти положение ценой снижения уровня объектов – от «элит» до «премиум», «бизнес» или даже ниже. Но на этом пути их ждут новые неприятности.

«Загородные дома комфорт-класса выставляются на продажу по 7-8 млн. рублей, а реально подразумевается, что владельцы готовы их отдать за 5-6 млн. Но по факту никто не готов платить даже эти 5-6 млн., и рынок попросту остановился», — объясняет глава департамента аналитики «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов.

По мнению эксперта, сдвинуть ситуацию с мертвой точки может дальнейшее понижение цен, что, собственно, и можно наблюдать – цены на загородные коттеджи падают из года в год. Но эта тенденция имеет предел, когда девелопер перестает получать прибыль, и этот предел уже почти достигнут.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *