Оформление ипотеки на недвижимость с низкой ликвидностью

Залоговое имущество оценивают с точки зрения ликвидности: в случае если клиент не сможет выплатить кредит, загородный дом или купленная квартира перейдут на баланс банка. Условия предоставления ипотеки для ликвидных объектов смягчаются, а для неликвидных – ужесточаются. Банкиры рассказали, ипотеку на покупку каких объектов получить проще, а какую недвижимость банки стараются не кредитовать.

Приоритетные условия для банков

Банки оценивают ликвидность залогового объекта тем, насколько быстро его удастся продать по рыночной стоимости. Представители банков признаются, что охотнее всего кредитные организации одобряют ипотеку на одно-и двухкомнатные квартиры, находящиеся в типовых многоэтажных домах комфорт- или эконом-класса. При этом сами дома должны располагаться в Москве, в пределах 50 километров от МКАД или в другом городе-миллионнике.

Коммерческие объекты и загородные дома банки оценивают как менее ликвидные. Как поясняет генеральный директор кредитной брокерской компании «Роял Финанс» Александр Тихончук в случае финансовой несостоятельности заёмщика продавать такие объекты придётся дольше, а их стоимость в период кризиса может падать. Поэтому риск банков при кредитовании таких объектов повышается, а все риски закладываются в условия ипотеки.

К примеру, минимальный первоначальный взнос по программам на покупку загородного жилья составляет 40% от его стоимости, городского – 10% (на сегодняшний день на первичном рынке созданы ипотечные программы без первоначального взноса, но в этом случае обязательным условием является гарантия застройщика). Как правило, ипотечный кредит на загородное жильё выдают по более высокой ставке, на несколько процентных пунктов выше.

Эксперты говорят, что непосредственно процедура оформления ипотеки и сроки рассмотрения заявки практически одинаковы для всех видов недвижимости. Но для некоторых объектов банк требует более широкий пакет документов. В основном, опасения кредиторов относительно ликвидности залогового имущества существенно влияют только на условия выдачи ипотеки.

 

Ипотека на вторичные квартиры: кредитуют даже «хрущёвки»

Ипотека на приобретение вторичных квартир – один из наиболее востребованных банковских продуктов. К примеру, в ВТБ24 доля вторичных кредитов составляет примерно 47,5% от общего объёма кредитования, в банках «Уралсиб», «Открытие» и «Абсолют банк» — порядка 40%.

Оценивая вторичную квартиру, банки обращают внимание на состояние дома, в котором она находится, и фактический износ помещения. По словам старшего вице-президента, директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрея Осипова, жильё не должно быть включено в программы сноса, капитального ремонта или реконструкции с расселением жильцов, а также не должно быть ветхим.

Как говорит начальник управления развития залоговых продуктов Банка «Открытие» Анна Юдина, квартира должна находиться в доме с железобетонными, металлическими или смешанными перекрытиями, в стенах здания не должен присутствовать брус (дерево). Также жильё должно соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению безопасности и здоровья жильцов, говорит эксперт.

Специалисты «Связь Банка» подчеркивают, что в квартире не должно быть неузаконенных перепланировок. По словам директора по развитию программ кредитования департамента продуктов и процессов «Связь Банка» Андрея Точеного, незаконные перестройки могут негативно отразиться на рыночной цене объекта.

Эксперт говорит, что эти условия не распространяются на доли объектов недвижимости и комнаты – получить ипотеку на покупку такого жилья не удастся. Также банки не кредитуют помещения, где основным отоплением является печное, помещения без коммуникаций (газо- и водоснабжение, канализация) и жильё без санузла и кухни.

К степени износа дома банки предъявляют разные требования. К примеру, у «Связь Банка» и ВТБ24 показатель не должен превышать 60%, у «Уралсиба» — 70%. В последнем можно получить ипотеку даже на покупку квартиры в пятиэтажке. Но, опять же, дом не должен быть включен в программу сноса (если владелец получает другую квартиру взамен снесённой, ипотека на неё не переходит автоматически), а также в нём не должно быть деревянных перекрытий.

Банк «Открытие» также может выдать ипотеку на покупку квартиры в пятиэтажном доме. По словам представителя банка Анны Юдиной, если речь идёт о панельных домах, построенных до 1975 года, высотностью не более пяти этажей (которые в народе называют «хрущевками»), то вместе с заявкой на кредит заёмщик должен подать справку о планах на реконструкцию и снос дома и характере перекрытий.

В случае, если дом с залоговым жильём всё же будет включен в программу сноса, заёмщику необходимо обратиться в банк и изменить указанный в договоре предмет ипотеки на новый. Если клиент решит тихо переехать в новое жильё, не оповещая об этом банк, такое поведение сочтут нарушением договора: заёмщика могу обязать досрочно погасить кредит.

Кредитование загородной недвижимости: более высокие ставки и бумажная волокита

Загородное жильё россияне покупают в кредит реже городской недвижимости, и доля кредитов на покупку и строительство таунхаусов и коттеджей в портфелях банков небольшая. Кроме того, заявок на получение таких кредитов поступает немного. К примеру, всего 5% запросов на получение ипотеки на приобретение загородного жилья, которые получает «Абсолют банк», приходятся на загородные дома, в ВТБ24 аналогичный показатель равен 1,5%.

Такая статистика сложилась неслучайно: банки не спешат кредитовать загородные объекты и относятся к ним с недоверием.

Руководитель дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко поясняет, что причина, по которой банки не хотят кредитовать такую недвижимость, заключается в сложности её оценки: покупатель, владелец и оценщик, как правило, называют разную стоимость. Также есть множество факторов, которые сильно влияют на цену загородной недвижимости: к примеру, система охраны в коттеджном посёлке, наличие близости водоёма или леса. Когда речь идёт о квартирах, таких факторов нет.

С этим соглашается и представитель ВТБ24 Андрей Осипов. На рынке загородного жилья нет стандартов и много «самостроя», поэтому такая недвижимость значительно уступает квартирам в ликвидности, подчеркивает эксперт. Он говорит, что ВТБ24 выдаёт ипотеку на покупку только вторичного загородного жилья, которое находится на ограниченной территории, где хорошо развит рынок загородной недвижимости.

По словам Анны Борисовой, руководителя департамента ипотечного кредитования KASKAD Family, подготовка пакета документов на получение кредита на вторичный загородный дом тоже доставит покупателю немало хлопот. Вместе с заявкой на ипотеку необходимо подать в банк большое количество документов, которые выданы строго в определённую дату. Для получения некоторых документов нужно подавать запрос в государственные органы, а затем ждать их изготовления некоторое время (от пары недель до месяца), говорит эксперт.

Кроме ВТБ24, загородную недвижимость кредитуют Россельхозбанк, Сбербанк, Сургутнефтегазбанк, ВТБ (Банк Москвы), «Связь-Банк», ТрансКапиталБанк, «ДельтаКредит». Однако условия выдачи ипотеки на такие объекты сильно отличаются от условий для готовых квартир, которые оформлены в собственность.

Как рассказывает руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Векшина, во-первых, ипотечная ставка на загородные объекты выше и, как правило, отличается от ставок на квартиры в пределах 0,25-0,5%. Во-вторых, размер первоначального взноса для «загородки» выше, чем для квартир, и составляет от 25% (например, в Сбербанке) до 50% от суммы кредита. С помощью этих мер банк страхует себя от неправильной оценки объекта и дальнейшего падения его стоимости, добавляет эксперт.

По словам исполнительного директора «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмилы Цветковой, процентные ставки на приобретение загородного дома с участком земли в Россельхозбанке, традиционно кредитующего такие объекты, стартуют от 11,5%. Но кредит по такой ставке выдадут только зарплатному клиенту банка при условии первоначальный взноса не меньше 50%. Участники зарплатного проекта, которые в качестве первоначального взноса внесут меньше 50%, ставка будет от 12,5%, а для остальных заемщиков – от 15%.

Как сообщает руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц, банк ВТБ выдаёт ипотеку на приобретение таунхауса при первоначальном взносе от 20%, на покупку жилого дома – от 40%. Ипотечные ставки стартуют от 12,1%, максимальный срок кредитования составляет 30 лет.

Некоторые банки вообще не готовы выдавать ипотеку на покупку загородной недвижимости. Например, к их числу относится банк «Открытие», который согласен кредитовать таунхаус, только если в правоустанавливающих документах объект значится как квартира. Следовательно, условия выдачи ипотеки на таунхаусы такие же, как и на квартиры.

Специалист «ИНКОМ-Недвижимости» Ирина Векшина говорит, что охотнее всего банки кредитуют таунхаусы, оформленные как квартиры, на втором месте – жилые дома с земельными участками, на котором они расположены. Идеальный объект для получения ипотеки – жилой дом, находящийся менее чем в 60 км от Москвы в благоустроенном районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, сообщает эксперт. Векшина считает, что сложнее всего получить ипотеку на загородном рынке на участок земли с возведённым на нём дачным домом, так как ликвидность таких объектов мала.

 

Ипотека на дачу и земельный участок: мало банков выдают кредит

По словам старшего вице-президента, директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрея Осипова, банк не выдаёт ипотеку на дачи, земельные участки и садовые некоммерческие товарищества.

Представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Ирина Векшина отмечает, что желающих кредитовать земельные участки сегодня мало. Такую ипотеку выдает Россельхозбанк, Сбербанк, Сургутнефтегазбанк, «Связь-Банк», Транскапиталбанк.

Эксперт говорит, что банк рассмотрит заявку на кредитование дачи, только если она имеет жилое назначение, а земля по документам предназначена для дачного строительства. Если же участок предназначен для подсобного хозяйства или огородничества, банк заявку отклонит. Кредиторы не хотят выдавать ипотеку на земельные участки из-за их низкой ликвидности.

По словам представителя «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмилы Цветковой, одну из самых невысоких процентных ставок по ипотеке на приобретение дачи или земли предлагает Сбербанк. Зарплатные клиенты банка смогут получить кредит на покупку дачи, предназначенной для сезонного проживания, или земельного участка по ставке от 12% годовых. Размер первоначального взноса составит от 25% цены объекта, Минимальная сумма ипотеки на приобретение таких объектов равна 300 тысячам рублей.

 

Коммерческая недвижимость: получить кредит сложно, но реально

Как правило, в портфелях банков доля кредитов физлицам на покупку коммерческой недвижимости не превышает 1-3%. Многие банки, включая такие крупные, как банк «Уралсиб», ВТБ24 и ВТБ, вообще не выдают физлицам кредиты на приобретение нежилых помещений. Исключение составляют лишь апартаменты, которые банки стали кредитовать в последние годы весьма активно.

Специалист «Банки.ру» Дина Орлова говорит, что кредиты на приобретение коммерческих помещений и гаражей выдают «Абсолют Банк» и банк «ДельтаКредит». Залогом при кредитовании такой недвижимости служат приобретаемые площади. Также можно предоставить в залог квартиру, оформленную в собственность, тогда число потенциальных кредиторов возрастёт, так как в этом случае можно оформить целевой залоговый кредит, поясняет эксперт.

Ставки по «Коммерческой ипотеке» от «Абсолют Банка» на покупку нежилой недвижимости начинаются от 17,45%, сообщают представители банка. Размер первоначального взноса составляет от 20-30%, максимальный срок кредитования – 25 лет.

По словам Ивана Любименко из «Абсолют Банка», охотнее всего банк выдаст ипотеку на коммерческую недвижимость, ликвидную, с точки зрения кредитора. Как правило, это помещения, которые находятся на первой линии многолюдных центральных улиц.

Транскапиталбанк также кредитует коммерческую недвижимость: минимальная сумма кредита составляет 500 тысяч рублей, максимальный срок – 10 лет, размер первоначального взноса – не менее 50%, процентные ставки начинаются от 16,5% годовых.

По словам представителя банка Вадима Пахаленко, объекты должны соответствовать следующим требованиям: находиться в капитальном здании с негорючими перекрытиями и коммуникациями, иметь почтовый адрес и располагаться в регионе, где присутствует банк.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *